Le irregolarità formali non inficiano sempre la validità del rendiconto condominiale

Massima

Per la validità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società. E' sufficiente, piuttosto, che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione. Non occorre nemmeno che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l'assemblea procedere sinteticamente all'approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall'amministratore. 

Il caso

Il singolo condomino di uno stabile in La Spezia adiva il Tribunale della sua città per chiedere che venisse dichiarato errato il rendiconto consuntivo dell'esercizio ordinario 2019 del Condominio, perché redatto senza il rispetto dei requisiti di cui all'art. 1130-bis c.c., chiedendo contestualmente l'annullamento della delibera assembleare relativa alla sua approvazione, in quanto evidentemente illegittima, stante la violazione di legge.

Si costituiva in giudizio l'amministratore del condominio convenuto, il quale chiedeva respingersi la domanda in quanto nulla e/o infondata in fatto ed in diritto.

La questione

L'attore impugnava la delibera dell'assemblea condominiale del 5 marzo 2020 nella parte in cui era stato approvato il bilancio consuntivo relativo all'anno 2019 per la mancata indicazione fondi disponibili ed eventuali riserve, come invece previsto dall'art. 1130-bis c.c., nonché per altri vizi minori.

Sostanzialmente le doglianze del condomino erano incentrate sui seguenti motivi:

1) mancata indicazione dei fondi disponibili e delle riserve;

2) mancata indicazione di un registro di contabilità;

3) mancata indicazione di un registro finanziario;

4) mancata indicazione di una nota sintetica esplicativa della gestione.

Il condominio convenuto contestava genericamente le difese dell'attore rilevando l'infondatezza della impugnazione, sostenendo che la circostanza secondo la quale ai condomini, in occasione della convocazione dell'assemblea per approvare il bilancio consuntivo, fosse stato inviato il solo rendiconto non significava che non esistevano anche gli altri documenti che compongono il consuntivo, pur portati in assemblea, discussi e successivamente approvati.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale spezzino rigettava la domanda, aderendo alla recente giurisprudenza di legittimità, secondo la quale il bilancio condominiale deve essere redatto in forma semplificata e non rigorosa come quello delle società, anche se i documenti di spesa non sono ad esso allegati, salvo la visione e la disamina in assemblea al fine di una partecipata e consapevole condivisione del deliberato di approvazione o non approvazione della spesa.

In particolare, il giudice ligure ha sostenuto la sua tesi di rigetto della domanda partendo da alcuni dati che lasciavano chiaramente intendere come l'assunto dell'attore fosse pretestuoso: il condomino non aveva fatto valere un vizio formale vero e proprio che, invece, alla luce della documentazione in atti, si era rivelato insussistente; non vi era la prova che la nota integrativa, il registro di contabilità ed il conto economico/situazione patrimoniale, ritualmente prodotti dal condominio, non fossero stati approvati dall'assemblea; in ultimo, evidenziava come al punto primo del verbale di assemblea, che aveva approvato il rendiconto consuntivo, era scritto che i condomini assumevano la decisione di approvare il documento contabile “dopo aver visionato la documentazione e discusso”.

Rilevava ancora che l'istante non aveva partecipato alla seduta assembleare di approvazione e non aveva dato alcuna prova di aver fatto richiesta all'amministratore di accesso alla visione della documentazione a supporto del rendiconto.  

Concludeva affermando di aver rilevato alcuna difformità tra quelle segnalate dall'attore, previo confronto dei documenti, bollando come tardive ed inammissibili le ulteriori doglianze relative a presunte erroneità presenti nel documento denominato “patrimoniale esercizio ordinario 2019”. 

Rilevava come la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28257 del 9 ottobre 2023, avesse stabilito che per la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto condominiale non è comunque necessaria la presentazione all'assemblea di una contabilità redatta con rigorose forme, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, essendo sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.

Osservazioni

Il rendiconto da parte dell'amministratore era previsto solo dall'ultimo comma dell'art. 1130 c.c. (nella versione del 1942), ma siccome lo stesso non era previsto tra le norme inderogabili ai cui all'art. 1138, comma 4, c.c., si discuteva se fosse obbligatorio.

Più che obbligatorio, era un atto dovuto, ai sensi dell'art. 1713 c.c.: la resa del conto costituiva in realtà una complessa obbligazione, di cui la presentazione del prospetto delle entrate e delle uscite con il saldo finale rappresentava solo una parte, dovendo il tutto essere integrato con la disciplina e la giustificazione documentata dell'intera attività gestoria.

La situazione è notevolmente mutata a seguito della legge di riforma del condominio n. 220/2012, laddove l'art. 1130-bis c.c., fin dal momento della sua entrata in vigore, ha generato negli operatori del settore un gran dibattito ancora non sopito sulla sua applicazione, tanto da costringere spesso i giudici di merito e di legittimità ad orientamenti non sempre pacifici nonostante la ormai ultradecennale entrata in vigore della novella.

Il rendiconto deve specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili, e le eventuali riserve in modo da consentirne l'immediata verifica.

L'art. 1130-bis c.c. chiarisce che i condomini possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese: questo conferma che non esiste un obbligo per l'amministratore di condominio di depositare la documentazione giustificativa del rendiconto, bensì soltanto di consentire agli interessati, che ne facciano richiesta, di prendere visione o estrarne copia a loro spese.

Va da se che tutte le informazioni contenute nel bilancio devono essere redatte in modo tale da permettere ai condomini una immediata verifica e rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione.

Tramite il rendiconto e l'eventuale esibizione delle pezze giustificative l'amministratore deve essere in grado di fornire la prova della qualità e quantità dei frutti percetti e delle somme incassate, nonché dell'entità e della causale degli esborsi fatti. L'amministratore deve mettere i condomini nella condizione di poter vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito e di stabilire se il proprio operato sia adeguato a criteri di buona amministrazione.   

La Cassazione ha più volte ribadito (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2000, n. 9099; Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2023, n. 1370) che il rendiconto condominiale, nella sua struttura disegnata dal legislatore del 2012, così come composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota sintetica, non deve essere redatto in modo rigoroso, analogamente a quello prescritto per i bilanci delle società, ma è sufficiente che essa contabilità sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione.

Riferimenti

Terzago G., Il condominio. Trattato teorico-pratico, a cura di Celeste A. e Terzago P., Milano, 2022, IX ediz., 436;

Serra (a cura di), Manuale operativo del condominio, Rimini, 2020.