Revoca giudiziale dell’amministratore per irregolarità fiscali: è necessaria la previa convocazione dell’assemblea

Massima

È inammissibile la richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio nel caso di previa e mancata convocazione, da parte anche di un singolo condomino, dell'assemblea condominiale inerente una irregolarità di natura fiscale, ex art. 1129, comma 1 c.c.

Il caso

Con ricorso ex art. 64 disp. att. c.c., un condomino chiedeva la revoca dell'amministratore di condominio per aver commesso delle gravi irregolarità nell'esercizio dell'attività di gestione condominale.

In particolare, il ricorrente sosteneva la presenza di incongruenze di natura fiscale commesse dall'amministratore e la confusione del patrimonio del condominio col patrimonio del capo condomino e il patrimonio dei singoli condomini. L'istante, altresì, evidenziava, una serie di illegittimità nel conto economico e nello stato patrimoniale, con una serie di mancanze, tra cui alcune fatture mancanti ed una serie di voci di bilancio consuntivo che generavano confusione.

Si costituiva il resistente-amministratore, il quale contestava quanto sostenuto dall'istante, dichiarando la non sussistenza dei presupposti per la revoca giudiziale, chiedendo l'inammissibilità e/o improcedibilità del ricorso, con susseguente rigetto del ricorso nel merito.

La causa veniva decisa dal collegio, con il rigetto del ricorso ex art. 64 disp. att. c.c. e condanna a rifondere le spese processuali in favore del resistente.

La questione

Si trattava di accertare e verificare se, al caso posto all'attenzione del Tribunale collegiale competente, la sussistenza dei presupposti per la revoca dell'amministratore di condominio

Tutti gli aspetti della contesa venivano esaminati dal Tribunale pugliese, il quale rigettava la richiesta di revoca dell'amministratore di condominio, poiché non sussistenti i presupposti.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'affermazione contenuta nel decreto del Tribunale adito, in sede collegiale, secondo cuiè da rigettarsi il ricorso proposto per la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio non sussistendo alcuna grave irregolarità, con condanna al pagamento delle spese processuali in capo al ricorrente.

Il Tribunale barese rileva che i gravi motivi sollevati dal condomino-istante nel ricorso ex art. 64 disp. att. c.c., sono del tutto infondati.

Tutte le incongruenze contabili eccepite dall'istante sono da considerasi inammissibili perchè vanno considerate incongruenze fiscali; perciò, l'art. 1129, comma 11, c.c., enuncia che il ricorso all'Autorità Giudiziaria è subordinato alla previa convocazione dell'assemblea sul punto.

In altri termini, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal n. 3 (mancata accensione del conto corrente) del comma 11, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che, a sua volta, può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Pertanto, il singolo condomino può, in caso di irregolarità fiscale commessa dall'amministratore di condominio, chiedere la convocazione dell'assemblea condominiale per discutere la revoca dello stesso. La finalità di tale richiesta è quella della cessazione della violazione commessa dall'amministratore e la susseguente revoca dello stesso. La richiesta formulata dal condomino è vincolante per l'amministratore, avendo due possibilità:

1) procedere alla convocazione;

2) non procedere alla convocazione.

Nel primo caso, l'amministratore dovrà provvedere alla convocazione dell'assemblea entro dieci giorni dalla richiesta. Comunque, la convocazione deve sì arrivare entro tale termine (dieci giorni dalla richiesta), ma la riunione può tenersi successivamente. Per l'amministratore diviene fondamentale tale convocazione dell'assemblea per discutere con il consesso che rappresenta le violazioni mosse nei suoi confronti e giustificare le “gravi irregolarità commesse”. La revoca assembleare del mandato dell'amministratore di condominio costituisce un'ipotesi di recesso unilaterale del contratto che è operato mediante la delibera a maggioranza qualificata dei condomini. Siamo, quindi, di fronte a una dichiarazione di volontà unilaterale (la delibera dell'assemblea) diretta ad estinguere gli effetti di un precedente negozio giuridico (ma più propriamente recedere) dal contratto. Comunque, anche la mancata revoca assembleare non impedisce a ciascun condomino di rivolgersi all'autorità giudiziaria competente. Nel secondo caso, se l'amministratore non risponde entro dieci giorni alla richiesta di convocazione, il condomino richiedente potrà rivolgersi direttamente all'autorità giudiziaria per inoltrare il ricorso innanzi al Tribunale competente per la richiesta di revoca dall'incarico, disciplinato dall'art. 64 disp. att. c.c.

Dalla documentazione prodotta in atti, il giudicante deduce la non sussistenza di alcuna confusione tra il patrimonio dell'amministratore e quello del condominio e dei condomini, nella gestione dell'attività condominiale, non ritenendo presente alcuna grave irregolarità in tale senso, prevista dall'art. 1129, comma 12, n. 4, c.c.

Lo scopo di tale disposizione è quello di evitare che l'amministratore commetta il reato di appropriazione indebita anche se la gestione è regolare, e non risultano ammanchi nel conto corrente condominiale (Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 2020, n. 19519; Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 2018, n. 57383; Cass. civ., sez. I, 10 maggio 2012, n. 7162).

In altri termini, non sono emerse le gravi irregolarità della tenuta conto da parte dell'amministratore di condominio, in violazione alle prescrizioni contabili e fiscali richiamate dall'art. 1130-bis c.c. che specifica come rendiconto condominiale debba essere tenuto nonché lo specifico richiamo alla fiscalità del condominio contenute numerose disposizioni via via emanate dallo Stato.

Chiarito quanto innanzi, il Tribunale pugliese ha rigettato il ricorso per la revoca dell'amministratore di condominio nel merito, perché al capo condomino non era imputabile alcuna grave irregolarità, come sostenuta dal ricorrente-condomino, sia con riferimento ai presunti inadempimenti fiscali (inammissibilità) che sulla confusione del patrimonio.

Sulla scorta di quanto argomentato, si è rigettata la domanda di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e la regolamentazione delle spese di lite ha seguito il principio della soccombenza in capo all'istante.

Osservazioni

L'attività di amministratore di condominio si basa sul presupposto contenuto nell'art. 1710 c.c., secondo cui grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti nel contratto con la diligenza del buon padre di famiglia, il quale identifica con quella diligenza che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, consapevole dei propri impegni e delle relative responsabilità.

Nel nostro ordinamento, è prevista - ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministratore condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore medesimo - la possibilità di intraprendere il ricorso per la revoca giudiziale (art. 64 disp. att. c.c.).

Le mancanze fiscali e tributarie da parte dell'amministratore sono da considerarsi gravi violazioni che comportano la revoca assembleare oppure giudiziale.

In particolare, l'art. 1130 c.c., prevede, al punto n. 5, che l'amministratore di condominio deve “eseguire gli adempimenti fiscali”. A tal proposito, giova ricordare che il condominio è sostituto d'imposta, di conseguenza l'amministratore ha l'obbligo di versare le ritenute sui compensi erogati, di assolvere ai relativi obblighi dichiarativi (modello 770) e di comunicare alcuni dati relativi ai condomini amministrati. Ha il compito di assolvere alle apposite procedure per fruire delle agevolazioni fiscali, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali. Ha obblighi ai fini IMU per gli immobili in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune. La dichiarazione ai fini IMU, ricorrendone i presupposti, deve essere presentata a nome del condominio. È' sicuramente responsabile in sede civile l'amministratore di condominio che non consenta al condòmino di fruire delle agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio, omettendo di versare all'impresa esecutrice d'interventi di manutenzione dello stabile le somme nei modi previsti dalla legge. Di conseguenza è dovere di diligenza dell'amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendevano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale ex l. n. 449/1997, posto che trattavasi semplicemente di modalità di esecuzione di attività - pagamento del compenso all'appaltatore - comunque rientrante nella propria sfera di competenza (Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2020, n. 6086). La mancata ottemperanza da parte del capo condomino agli adempimenti fiscali condominiali è da considerarsi una grave irregolarità commessa dallo stesso nella gestione condominiale, che produce come effetto la revoca giudiziale con procedura da introdursi da parte del condomino innanzi al Tribunale competente (Trib. Vasto 12 novembre 2022; Trib. Avellino 22 marzo 2016).

Riferimenti

Celeste, Formulario del condominio e locazione, Milano, 2024, 387;

Voi, Amministratore (revoca assembleare), in IUS Condominioelocazione.it, 2018;

Nasini, Amministratore (revoca giudiziale), in IUS Condominioelocazione.it, 2017;

Frivoli - Tarantino, Le procedure di volontaria giurisdizione in condominio, Milano, 2023, 27;

Frivoli - Tarantino, La responsabilità dell'amministratore di condominio, Milano, 2018, 40;

Frivoli - Tarantino, Il contenzioso del condominio, Milano, 2018, 28.