L’amministratore risponde in proprio per il ritardo nella comunicazione dei condomini morosi al creditore del condominio

Massima

In tema di condominio negli edifici, la domanda volta a conseguire l'ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., deve essere rivolta nei confronti dell'amministratore, e non del condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge all'amministratore del condominio in proprio.

Il caso

Il giudizio, giunto all'esame del Supremo Collegio, originava da un procedimento sommario di cognizione azionato con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. (vigente ratione temporis) - attualmente, procedimento semplificato di cognizione di cui agli artt. 281-decies ss. c.p.c. (introdotti dal d.lgs. n. 149/2022, c.d. riforma Cartabia e lievemente ritoccati dal d.lgs. n. 164/2024, c.d. correttivo Nordio) - da parte di Tizio, creditore del Condominio, il quale aveva convenuto Caio, in qualità di amministratore pro tempore del suddetto Condominio, per chiedere che fosse ordinato a quest'ultimo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., di comunicare i nominativi dei condomini morosi, al fine di conseguire il soddisfacimento dei crediti fondati su due precedenti sentenze, che registravano come debitore lo stesso Condominio e creditore Tizio.

Il Tribunale aveva respinto la domanda, ritenendo che il convenuto avesse soddisfatto l'onere di comunicazione previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. attraverso alcune mail inviate in precedenza all'attore, contenente i nominativi dei condomini morosi, seppur prive delle quote millesimali attribuite alle proprietà dei medesimi.

Il soccombente proponeva gravame, deducendo che, avendo la l. n. 220/2012 escluso la natura solidale delle obbligazioni del condominio ed affermato la natura parziaria - come statuito dalle Sezioni Unite con sentenza n. 9148/2008 - la comunicazione dei dati avrebbe dovuto comprendere anche le quote millesimali dei condomini morosi.

La Corte d'Appello aveva accolto tale gravame e, per l'effetto, aveva ordinato a Caio, “in qualità di amministratore del Condominio”, di comunicare a Tizio i nominativi dei condomini che non avevano versato la quota relativa al proprio debito derivante dalle suddette sentenze, precisando il debito di ciascun condomino secondo il riparto millesimale.

Il giudice distrettuale aveva accertato che i debiti del Condominio nei confronti di Tizio derivavano dall'attività svolta dal professionista in due giudizi, in relazione ai quali erano stati conclusi due accordi transattivi; tali accordi erano irrilevanti ai fini dell'obbligo dell'amministratore di comunicazione dei condomini morosi, avendo le parti tenuto un comportamento processuale disancorato dagli accordi transattivi.

In ordine al soggetto legittimato alla comunicazione dei dati dei condomini morosi - che maggiormente qui rileva - la Corte territoriale aveva affermato che il titolare dell'obbligo di informazione previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. era “l'amministratore in proprio”, come risultava dal tenore letterale della norma e dall'attribuzione al medesimo dell'obbligo di detenere l'anagrafe condominiale.

Nel merito, la stessa Corte aveva ritenuto che le indicazioni dei condomini morosi forniti dall'Amministratore con le mail di cui sopra non fossero esaustive, perché non indicavano la quota millesimale dei condomini morosi ed il relativo codice fiscale.

L'Amministratore del Condominio, soccombente in sede di gravame, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare la legittimazione passiva del convenuto nel caso in cui il creditore, rivoltosi all'amministratore del Condominio, al fine di conoscere i nominativi dei condomini morosi, nei confronti dei quali azionare il credito in misura parziaria, lamenti che il destinatario della richiesta fosse inadempiente e, conseguentemente, responsabile; in buona sostanza, chi era tenuto: l'amministratore o il Condominio?

Le soluzioni giuridiche

Interessa maggiormente queste brevi note il versante processuale della vicenda, ossia se, nel caso di specie, fosse stato violato il disposto dell'art. 63 disp. att. c.c., stante che il ricorrente aveva contestato che l'obbligo di comunicazione al creditore dei condomini morosi spettasse all'amministratore del condominio in proprio e non quale rappresentante dell'Ente in virtù del rapporto di mandato.

Va premesso che la l. n. 220/2012, nel novellare l'art. 63 disp. att. c.p.c., ha previsto, al comma 1, che l'Amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e, comma 2, ha disposto che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

Quest'ultimo capoverso, quindi, configura, in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato la loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un'obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto - non l'intera prestazione imputabile al Condominio, bensì - le somme dovute dai morosi.

La Riforma del 2013 (perché entrata in vigore il 18 giugno 2013) ha recepito, dunque, la natura parziaria delle obbligazioni del Condominio, secondo la ricostruzione dogmatica operata dal supremo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148), nel senso che, in riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore o, comunque, nell'interesse del Condominio, nei confronti di terzi la responsabilità diretta dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del Condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote.

Pertanto, per le obbligazioni sorte dopo l'entrata in vigore della l. n. 220/2012, il debito sussidiario di garanzia del condomino solvente è subordinato alla preventiva escussione del moroso ed è limitato alla rispettiva quota di quest'ultimo e non all'intero debito verso il terzo creditore (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2023 n. 5043).

Agli effetti della disciplina dettata dai primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c., deve intendersi come “condomino moroso” il partecipante che non abbia versato all'amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento di quel creditore, mentre è “obbligato in regola con i pagamenti” il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota afferente alle medesime spese nelle mani dello stesso amministratore.

La lettura sistematica dei primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c. induce a concludere, dunque, che il creditore, che voglia convenire uno o più dei singoli condomini, deve preliminarmente agire nei confronti dei condomini morosi, previa comunicazione dei dati da parte dell'amministratore.

Osservazioni

La questione di diritto in esame riguarda, in particolare, il profilo della legittimazione passiva all'azione, in relazione alla quale la giurisprudenza di merito non aveva dato una risposta univoca.

Secondo un indirizzo giurisprudenziale, l'obbligo di comunicazione previsto dall'ultima parte del citato art. 63, comma 1, disp. att. c.c. delinea un obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore, che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore, con la conseguenza che la legittimazione passiva deve ravvisarsi “in capo alla persona dell'amministratore in proprio”, il cui immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone della buona fede (v. in particolare, ad avviso di Trib. Napoli 1° febbraio 2017 e Trib. Napoli 5 settembre 2016, che registrano lo stesso estensore, ad avviso del quale l'obbligo di comunicare i dati dei morosi è posto dalla legge a carico dell'Amministratore, sicché solo quest'ultimo deve rispondere dell'eventuale inosservanza, trattandosi di comando stabilito a tutela dei medesimi creditori, laddove l'interesse del Condominio si identifica con quello dei “condomini virtuosi”, e non con quello dei condomini morosi, sicchè il Condominio sarebbe privo della legittimazione passiva rispetto alla pretesa del terzo creditore di conseguire i dati dei condomini inadempienti).

Un altro indirizzo giurisprudenziale (Trib. Roma 1° febbraio 2017) muove, invece, dalla considerazione che il dovere di comunicazione dei condomini morosi da parte dell'amministratore di Condominio è posto anche nell'interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicchè l'adempimento di tale dovere rientra tra gli obblighi caratterizzanti il suo operato, che deve essere adempiuto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, comma 1, c.c.), in adempimento delle disposizioni di cui agli artt. 1130, 1131 e 1135 c.c., rispetto alle quali l'amministratore risponde, a titolo di responsabilità contrattuale, ex art. 1218 c.c.; la legittimazione passiva farebbe, dunque, “capo al Condominio, in persona dell'amministratore”, essendo quest'ultimo soggetto obbligato esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell'ente di gestione.

Ad avviso dei magistrati del Palazzaccio, aderendo al primo degli orientamenti sopra delineati, la legittimazione passiva deve ravvisarsi “in capo alla persona dell'amministratore in proprio”.

Il contratto di amministrazione condominiale è, infatti, un contratto tipico, non riconducibile alla prestazione d'opera intellettuale, regolato dagli artt. 1129 c.c. e 1131 c.c. e, solo in via residuale, dalle norme sul mandato, atteso che l'esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall'art. 2229 c.c., all'iscrizione in apposito albo o elenco; a seguito all'entrata in vigore dell'art. 71-bis disp. att. c.c. - introdotto dalla l. n. 220/2012 - l'esercizio dell'attività di amministratore del Condominio è subordinata al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità; tale contratto rientra nell'àmbito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla l. 14 gennaio 2013, n. 4.

In proposito, si è evidenziato che l'amministratore del Condominio non necessariamente agisce sempre nell'interesse dei condomini, ma talora addirittura in contrasto con essi: a titolo esemplificativo, si richiama l'art. 1129, comma 9, c.c., il quale stabilisce che, salva l'espressa dispensa assembleare, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; analogamente, l'art. 1131 c.c. dispone che l'amministratore può agire in giudizio contro i condomini e contro i terzi.

In tale quadro normativo, si pone l'art. 63 disp. att. c.c., che autorizza l'amministratore ad ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi senza bisogno di autorizzazione assembleare ed impone al medesimo amministratore di fornire ai creditori insoddisfatti che lo interpellino - e, quindi, a soggetti addirittura estranei alla compagine condominiale - i dati dei condomini morosi.

Tale obbligo esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, atteso che l'amministratore è tenuto a fornire ad un soggetto estraneo i nomi dei suoi stessi mandanti; esso è “espressione di un obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all'attuazione del programma obbligatorio corrente con il Condominio, alla stregua del contratto di amministrazione”.

L'obbligo di comunicazione previsto dal comma 1 dell'art. 63 delle disp. att. c.c. è solo funzionale al rispetto da parte dei creditori dell'obbligo, fissato dal comma 2 della stessa disposizione, di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere inutilmente aggredito i condomini morosi.

Si tratta - secondo il giudice di ultima istanza - di un “obbligo derivante dalla legge e gravante sull'amministratore in proprio e non quale amministratore del Condominio, la cui violazione integra un'ipotesi di responsabilità aquiliana”.

Il ritardo dell'amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni.

Mentre, in qualità di rappresentante del Condominio, gli effetti dell'attività dell'amministratore, che pone in essere, nello svolgimento del suo incarico, sono imputabili direttamente al Condominio, con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l'amministratore è destinatario di un comando fissato dalla legge a tutela dei creditori del condominio.

Ne consegue che legittimato passivo nell'azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l'amministratore in proprio e non il Condominio in persona dell'amministratore; poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell'amministratore riferibili al Condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c. dall'omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del Condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell'amministratore in proprio.

Conclude il Supremo Collegio, rigettando il ricorso per cassazione proposto da Caio, che la sentenza della Corte d'Appello “ha correttamente affermato che la domanda volta a conseguire l'ordine di comunicare al creditore non soddisfatto i dati dei condomini morosi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., deve essere rivolta nei confronti dell'amministratore, e non del Condominio, trattandosi di obbligo posto dalla legge all'amministratore del Condominio in proprio”.

Si era già evidenziato in dottrina (Scarpa) che il testo dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. è inequivoco nel senso che è l'amministratore “tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”, e ciò per un dovere impostogli dalla legge che è del tutto esulante dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, tant'è che egli è chiamato a fornire al terzo, estraneo al mandato, il nome e le quote di debito dei propri stessi mandanti.

Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell'amministratore riferibili al condominio alla luce degli artt. 1130 e 1131 c.c., dall'omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell'amministratore “in proprio”.

Del resto, l'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. trova completamento nell'art. art. 1130, n. 9, c.c., il quale, a sua volta, prescrive che l'amministratore debba “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali”; tuttavia, mentre l'art. 1130, n. 9, c.c. rivela una forma di trattamento di dati personali nell'àmbito della compagine condominiale, avente un'evidente funzionalizzazione allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni, l'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. ha stabilito a carico dell'amministratore un dovere legale di salvaguardia esterna dell'aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale.

Il ritardo dell'amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, peraltro, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni; allora, quando l'amministratore si sottragga al dovere legale di cui all'art. 63, comma 1, ultima parte, disp. att. c.c., attraverso una condotta che allontani nel tempo il promovimento del procedimento di cognizione o esecutivo, e quando questo ritardo sia direttamente foriero di un conseguenziale pregiudizio aggiuntivo per il creditore del condominio, concorrono i presupposti in presenza dei quali sarà possibile applicare i principi sulla lesione del diritto di credito da parte del terzo.

A fronte della manomissione di un diritto, sia pure non assoluto ma relativo, come quello di credito, commessa non dal soggetto passivo del rapporto obbligatorio, ma dal mandatario incaricato del suo pagamento, ben può essere invece invocata ed apprestata la tutela aquiliana ex art. 2043 c.c. per la risarcibilità di un danno prodotto non jure e contra jus; purché sia possibile isolare una connessione oggettiva tra l'evento imputabile all'amministratore e la lesione del credito, oltre all'imputabilità al medesimo amministratore di una condotta dolosa o colposa direttamente produttiva di quel pregiudizio.

Peraltro - come evidenziato in dottrina (Scarpa) - poiché la polizza eventualmente richiesta dall'assemblea, ex art. 1129, comma 3, c.c., copre tipicamente la responsabilità civile dell'amministratore per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato, l'eventuale responsabilità risarcitoria derivante in capo all'amministratore dall'inadempimento dell'obbligo di cooperazione col terzo creditore, a lui imposto dall'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., rimarrebbe pure fuori dall'àmbito della relativa garanzia.

Riferimenti

Scarpa, Condanna alla comunicazione dei dati dei condomini morosi e legittimazione passiva dell'amministratore, in Arch. loc. e cond., 2017, 327;

Scarpa, Mancata comunicazione al creditore dei dati dei condomini morosi, in Amminist. immobili, 2017, fasc. 211, 11;

Parini, La natura delle obbligazioni condominiali nella riforma del condominio e gli strumenti posti a tutela delle ragioni del creditore, in Nuova giur. civ. comm., 2014, II, 123;

Triola, La riforma del condominio tra novità e occasioni mancate, Milano, 2014, 212;

Scarpa, Condomini morosi, condomini garanti e “doppia parziarietà” nella riforma del condominio, in Immob. & proprietà, 2013, 216;

Corona, Le obbligazioni dei condomini. Per farla finita con la solidarietà, Milano, 2013, 148.