Il regolamento condominiale vieta l’esercizio di “casa alloggio”: interessa anche il B&B?

Massima

Qualora sia provata l'operatività della clausola limitativa contenuta nel regolamento o la sua opponibilità al condomino locatore, il condominio, in persona del suo amministratore, può chiedere anche nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, atteso che il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal medesimo regolamento, nonché a prevenirne le violazioni ed a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.

Il caso

La causa - decisa, di recente, dal Supremo Collegio - originava dalla domanda proposta da un Condominio nei confronti di Tizio, proprietario di un appartamento compreso nell'edificio, e di Caio, conduttore della medesima unità immobiliare in forza di contratto di locazione ad uso abitativo, con cui l'attore chiedeva la cessazione dell'attività di bed & breakfast intrapresa dal suddetto conduttore nell'appartamento, giacché contrastante con l'art. 10 del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nei pubblici registri, che espressamente disponeva il divieto ai condomini di “destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di casa alloggio”, oltre che ambulanza, sanatorio, gabinetti per la cura di malattie infettive contagiose, agenzie di pegni, come era pure vietato di farne uso comunque contrario al decoro, al buon nome ed alla sicurezza del fabbricato, o che turbasse comunque il pacifico godimento singolo o collettivo.

L'adìto Tribunale dichiarava che l'uso ad attività di bed and breakfast violasse il regolamento condominiale, con la condanna dei convenuti alla chiusura dell'esercizio. La Corte d'Appello respingeva gli appelli proposti da Tizio e da Caio. Solo il soccombente conduttore proponeva ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare, in primo luogo, se il Condominio, nella persona del suo amministratore pro tempore, potesse agire direttamente nei confronti del conduttore al fine di far rispettare la clausola limitativa contenuta nel regolamento e, in secondo luogo, se nel concetto di “casa alloggio”, contemplato nel suddetto regolamento, potesse rientrare anche l'attività di bed and breakfast posta in essere dal conduttore relativamente all'appartamento il cui godimento gli era stato in precedenza concesso dal proprietario.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso nel complesso infondato.

In via preliminare, si è dovuto accertare se fosse opponibile - oltre che al proprietario, anche - al conduttore la clausola limitativa prevista del regolamento condominiale, ciò perché la relativa nota di trascrizione del 1930, ad avviso del ricorrente, faceva generico riferimento al regolamento disciplinante il “godimento dei corpi formanti dello stabile, al quale dovranno sottostare i singoli acquisitori dei corpi stessi”, senza fare espressa menzione del divieto di esercizio dell'attività di “casa alloggio”.

I giudici di legittimità hanno superato tale eccezione preliminare.

Invero, l'azione intentata dal Condominio per l'asserita violazione, in un'unità immobiliare dello stabile condotta in locazione, di una prescrizione, contenuta nel regolamento condominiale, di non destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio a determinati usi - recante, altresì, la domanda di cessazione dell'attività abusiva e di accertamento dell'illegittimità dell'attività svolta nell'unità immobiliare de qua alla stregua del divieto regolamentare - non poteva proporsi nei confronti del solo conduttore, essendo il proprietario “litisconsorte necessario” in un tale giudizio.

Ciò si comprende in quanto il giudizio che sia diretto a verificare l'esistenza e l'opponibilità di una siffatta clausola del regolamento, la quale preveda limitazioni all'uso delle unità immobiliari in proprietà esclusiva, accerta la sussistenza di servitù reciproche che riguardano immediatamente la cosa e, quindi, deve coinvolgere anche il proprietario e non soltanto il conduttore.

L'azione del Condominio, diretta a curare l'osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura, invero, come confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo, in primo luogo, colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente - proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine - potendo solo nei confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell'azione ex art. 1079 c.c., ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei suddetti soggetti o, comunque, abbia implicato la contestazione della servitù (Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2023, n. 15222).

Le norme del regolamento di condominio, che impongono divieti di destinazione ed altre limitazioni similari all'uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva concorrono ad integrare la disciplina delle cose comuni dell'edificio, in quanto dirette ad impedire un uso abnorme delle stesse in conseguenza di situazioni e comportamenti che non si esauriscano nello stretto àmbito delle proprietà esclusive, sicchè, in caso di violazione di tali prescrizioni, l'amministratore del condominio, indipendentemente dal conferimento di uno specifico incarico con delibera dell'assemblea, ha, a norma dell'art. 1130 c.c., il potere di farne cessare il relativo abuso e, quindi, la relativa legittimazione processuale (Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1985, n. 1131).

La presenza di un diritto di servitù in favore indistintamente delle proprietà esclusive presenti in un edificio condominiale, in sostanza, assoggetta il diritto stesso, sia nelle modalità di esercizio sia riguardo alle spese di gestione del bene, alla disciplina propria del condominio, la quale si estende alla gestione dei beni comuni ed ai diritti reali su beni di uso comune connessi alla migliore utilizzazione delle proprietà (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2013, n. 12259).

La legittimazione processuale dell'amministratore si giustifica, quindi, essendo in gioco la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato e l'interesse comune dei partecipanti alla comunione, cioè un interesse che costoro possono vantare solo in quanto tali, in antitesi con l'interesse individuale di un singolo condomino.

Peraltro, il giudicato che va a formarsi sull'azione confessoria intentata dal condominio nei confronti del singolo condomino attiene solo al riconoscimento dell'esistenza della servitù a carico della proprietà esclusiva del convenuto e all'accertamento dell'opponibilità della clausola regolamentare, sicché non sussiste la necessità del litisconsorzio di tutti i partecipanti al condominio “per comunanza dei plurimi rapporti bilaterali” correlati alla reciprocità dell'onere (Cass. civ., sez. VI/II, 14 ottobre 2013, n. 23224).

Il condominio, quindi, sempre che sia provata l'operatività della clausola limitativa, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore, può chiedere, comunque, anche nei diretti confronti del conduttore di una porzione del fabbricato condominiale, la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni, giacché il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, a prevenirne le violazioni nonché a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2006, n. 11383; Cass. civ., sez. II, 8 marzo 2006, n. 4920; Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 2004, n. 23; Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16240; Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2001, n. 15756; Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2001, n. 4963; Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8239; Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1997, n. 825).

Il Condominio, che faccia valere nei confronti del conduttore la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce, d'altro canto, l'esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata, le quali menomano il diritto del conduttore, e ciò implica l'applicabilità dell'art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo (pretese da parte di terzi o molestie c.d. diritto); e il conduttore, convenuto dal Condominio, ove si opponga alla pretesa di quest'ultimo, dimostra comunque di avere interesse a rimanere nella lite, agli effetti del comma 2 del citato art. 1586 c.c.

In quest'ordine di concetti, gli ermellini osservano che il Condominio poteva far valere, anche rivolgendosi direttamente al conduttore, il rispetto del divieto di destinazione, sempre che fosse provata l'operatività della clausola limitativa regolamentare, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore.

La Corte d'Appello ha accertato, in fatto, che il regolamento di condominio, adottato nel 1930, era stato trascritto nello stesso anno, e, a fronte di ciò, il ricorrente ha dedotto, ma solo in sede di legittimità, che la nota di trascrizione indicava soltanto il regolamento, e non anche la specifica clausola limitativa dell'attività di “casa alloggio”, ai sensi degli artt. 2659, comma 1 n. 2 e 2665 c.c.

E' vero che la questione relativa alla mancata o irregolare trascrizione in un'apposita nota di una clausola del regolamento di condominio contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, quanto di un'eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769).

Tuttavia - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - i rilievi svolti dal ricorrente riguardo al contenuto della nota di trascrizione e, in particolare, quanto alla portata delle servitù come cause di invalidità, implicando accertamenti di fatto, non possono essere effettuati per la prima volta nel giudizio di cassazione.

Riveste, peraltro una funzione dirimente, al fine di delimitare il programma contrattuale definito dalle parti di una locazione - sia quanto alle obbligazioni del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento, sia quanto alle obbligazioni del conduttore di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa per l'uso pattiziamente determinato - l'impegno assunto dal conduttore di un immobile sito nel fabbricato condominiale di rispettare il regolamento di condominio esistente (argomentando da Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2012, n. 10185).

A ciò portava, nella specie, l'art. 9 del contratto di locazione stipulato tra le parti; in tal senso, nella prospettiva del conduttore che assuma un tale impegno a rispettare il regolamento di condominio, non riveste alcuna consistenza la doglianza dello stesso circa le eventuali inesattezze della nota di trascrizione, essendo tale forma di pubblicità finalizzata, piuttosto, a dirimere il possibile conflitto fra più soggetti che abbiano acquistato dal medesimo titolare lo stesso diritto sull'immobile.

Osservazioni

Dunque, la pronuncia in commento si innesta, specie sul versante processuale, nel solco giurisprudenziale tracciato da tempo da parte della magistratura di vertice.

Interessa maggiormente queste brevi note - perché trattasi di questione che può verificarsi spesso nella realtà condominiale, specie per la propensione turistica del nostro Paese (attualmente accentuata nella Capitale con il Giubileo del 2025) - sapere se, secondo i giudici di ultima istanza, fosse corretta l'interpretazione prescelta dalla Corte territoriale quanto alla portata dell'art. 10 del regolamento condominiale, il quale vieta ai condomini di destinare gli appartamenti, tra l'altro, a “casa alloggio”, nel senso che tale divieto potesse o meno comprendere l'attività di B&B.

In proposito, si premette che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, poiché costituiscono servitù reciproche, devono perciò essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso (Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852; Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024; Cass. n. 6769/2018, cit.; Cass. n. 23/2004, cit.; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626; Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49).

Configurandosi, appunto, tali restrizioni di godimento delle proprietà esclusive come servitù reciproche, intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, dovendosi desumere inequivocamente dall'atto scritto, ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù, la volontà delle parti di costituire un vantaggio a favore di un fondo mediante l'imposizione di un peso o di una limitazione su un altro fondo appartenente a diverso proprietario; il contenuto di tale diritto di servitù si concreta nel corrispondente dovere di ciascun condomino di astenersi dalle attività vietate, quale che sia, in concreto, l'entità della compressione o della riduzione delle condizioni di vantaggio derivanti - come qualitas fundi, cioè con carattere di realità - ai reciproci fondi dominanti, e, quindi, indipendentemente dalla misura dell'interesse del titolare del Condominio o degli altri condomini a far cessare impedimenti e turbative.

Pertanto, non appaga l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare - quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato - da verificare di volta in volta in concreto, sulla base dell'idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero, appunto, scongiurare (Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2022, n. 15222; Cass. civ., sez. II, 11 novembre 2021, n. 33104; Cass. civ., sez. II, 20 ottobre 2016, n. 21307; Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 2004, n. 23).

La condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta - secondo il parere del Supremo Collegio - che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi, in primo luogo, sulle espressioni letterali usate.

D'altronde, l'art. 1362 c.c., allorché, nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto, anzi intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.

Infatti, si ribadisce che l'interpretazione delle clausole di un regolamento condominiale contrattuale, contenenti il divieto di destinare gli immobili a determinati usi, è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, o per l'omesso esame di fatto storico ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2011, n. 14460; Cass. civ., sez. II, 31 luglio 2009, n. 17893).

Nella specie, l'interpretazione prescelta dal giudice distrettuale in ordine al divieto, dettato dall'art. 10 del regolamento condominiale, di destinare le unità immobiliari a “casa alloggio”, come preclusivo anche dell'attività di B&B, non risulta né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l'intenzione comune dei condomini ricostruita dai giudici del merito, né contraria a logica o incongrua, rimanendo comunque sottratta al sindacato di legittimità l'interpretazione degli atti di autonomia privata quando il ricorrente si limiti a lamentare che quella prescelta nella sentenza impugnata non sia l'unica possibile, né la migliore in astratto.

Invero, i bed and breakfast sono - secondo comune accezione - strutture ricettive a conduzione ed organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono, per l'appunto “alloggio” (oltre che prima colazione) utilizzando parti della stessa unità immobiliare, per cui la figura dalla “casa alloggio” può ritenersi ontologicamente sovrapponibile a quella di B&B.

Per completezza, va segnalato che, sui fenomeni ricettivi sopra delineati, si sono dovute confrontare molte recenti pronunce giudiziarie - alcune all'esito di un giudizio sommario proprio del procedimento d'urgenza di cui all'art. 700 c.p.c. - con esiti però altalenanti, nel senso che, in buona sostanza, alcune hanno consentito ed altre hanno vietato l'espletamento dell'attività di B&B all'interno del condominio.

Tuttavia, l'apparente contrasto delle recenti pronunce sul punto si spiega in quanto ogni decisione ha dovuto prendere in considerazione una diversa realtà normativa, sia a livello legislativo demandato alle Regioni (ognuna delle quali può stabilire autonomamente), sia a livello di regolamento di condominio (che rappresenta lo statuto della vita di “quel” particolare edificio).

La valutazione in concreto, considerando il regolamento come un contratto, deve essere in linea - come abbiamo sopra visto - con i canoni di ermeneutica di cui agli artt. 1362 ss. c.c., per cui occorre basarsi sul tenore letterale delle parole usate, mettere in correlazione le varie clausole del regolamento, evincere la reale e complessiva volontà delle parti, verificare il comportamento anche successivo, e quant'altro.

Tuttavia, trattandosi di questioni interpretative, si può spiegare la controvertibilità della soluzione anche a fronte di fattispecie sostanzialmente analoghe, tenendo conto, altresì, che, alla fine del giudizio, il sindacato sull'interpretazione offerta dal giudice di merito è preclusa in sede di legittimità, a meno che non riveli vizi logici-giuridici.

Riferimenti

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Rispoli, Regolamento condominiale contrattuale ed esercizio di attività di bed and breakfast, in Riv. it. dir. turismo, 2015, 23;

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Valenti, Regolamento contrattuale di condominio e svolgimento di un'attività di bed and breakfast: interpretazione storicistica dei divieti di destinazione, in Nuova giur. civ. comm., 2010, I, 892;

Rezzonico, Il bed and breakfast in condominio e l'approvazione dell'assemblea, in Immob. & diritto, 2009, fasc. 1, 14;

Carrarini - Di Sabato, L'attività di bed & breakfast ed il suo corretto inquadramento fiscale, in Riv. guardia di finanza, 2009, 387;

Ceschi, La disciplina del bed & breakfast, in Commercio, 2004, 30.