Obbligo fideiussorio: persiste se il locatore non chiede tempestivamente l’adempimento dell’obbligazione principale?

Massima

Al fine di evitare che il fideiussore si trovi esposto all'aumento indiscriminato degli oneri inerenti alla sua garanzia, per il fatto che il creditore non si sia tempestivamente attivato al primo manifestarsi dell'inadempimento, lasciando incrementare l'importo del debito magari proprio contando sulla responsabilità solidale del fideiussore, il medesimo creditore è tenuto ad agire entro sei mesi dalla scadenza dell'obbligazione principale.

Il caso

Nel 2019, tre persone, comproprietarie di una unità immobiliare, la concedevano in locazione ad una donna. Gli odierni convenuti si erano costituiti fideiussori della stessa, all'epoca loro nuora, per tutte le obbligazioni nascenti dal contratto. Vigente il contratto di locazione, i garanti sono stati oggetto di due decreti ingiuntivi per canoni non pagati, ai quali hanno spontaneamente adempiuto. Successivamente, nel 2022 la locataria comunicava ai locatori la disdetta anticipata, con preavviso semestrale.

Esistono allo stato due azioni. Con la prima, gli attori chiedono che venga dichiarato risolto il contratto, con condanna della locataria al rilascio dell'immobile di loro proprietà, oltre al pagamento della indennità di occupazione sine titulo, in misura pari al canone, fino alla data dell'effettivo rilascio. Con riferimento alla seconda azione, gli attori chiedono il rigetto dell'opposizione promossa dai soli fideiussori al decreto ingiuntivo, ottenuto dai locatori anche nei loro confronti, per vedersi pagate le indennità dal novembre 2022 all'agosto 2023.

Si costituivano in giudizio i coniugi, fideiussori della locataria, che rimaneva contumace, chiedendo che fosse dichiarata l'estinzione dell'obbligazione fideiussoria da essi rilasciata e invocavano anche la nullità della garanzia fideiussoria in quanto rilasciata senza l'indicazione dell'importo massimo garantito ex art. 1938 c.c., con il conseguente rigetto di tutte le domande avversarie e la revoca del decreto ingiuntivo.

La questione

Si tratta di stabilire nello specifico se possa ritenersi ancora esistente l'obbligo fideiussorio in capo agli odierni convenuti, i quali ritengono che lo stesso sia cessato per diverse e gradate ragioni: in primis, perché si tratterebbe di fideiussione omnibus, senza previsione di alcun limite di responsabilità; in secondo luogo, in quanto l'obbligo di garanzia si sarebbe estinto ai sensi dell'art. 1957 c.c. per aver il debitore agito oltre i sei mesi dalla scadenza dell'obbligazione principale e, infine, perchè la garanzia si sarebbe estinta ai sensi dell'art. 1956 c.c., avendo il creditore abusato del rapporto fideiussorio a fronte del peggioramento delle condizioni del debitore principale.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Massa dichiara risolto il contratto di locazione stipulato dalle parti per intervenuto recesso della conduttrice, condannando la stessa al versamento nei confronti degli attori dell'indennità di occupazione, in misura pari al canone di locazione precedentemente convenuto, a far data dall'ottobre 2023 e sino al rilascio, oltre interessi legali, nonché al rilascio immediato dell'immobile in favore degli attori. Infine, respinge le domande degli attori proposte nei confronti dei coniugi fideiussori, accoglie l'opposizione da essi promossa e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti, con condanna della conduttrice contumace alla refusione delle spese processuali in favore degli attori. In ultimo, condanna gli attori alla refusione delle spese di lite in favore dei coniugi fideiussori.

Osservazioni

Il Tribunale di Massa osserva, preliminarmente, che, nonostante un articolo del contratto di locazione contiene una sorta di previsione c.d. “a prima richiesta”, il rapporto obbligatorio intercorso fra i locatori e i coniugi convenuti deve essere qualificato quale fideiussione e non come contratto autonomo di garanzia.

Giova innanzitutto osservare che la Suprema Corte, con una pronuncia resa a Sezioni Unite, ha chiarito che il contratto autonomo di garanzia, espressione dell'autonomia negoziale ex art. 1322 c.c., ha la funzione di tenere indenne il creditore dalle conseguenze del mancato adempimento della prestazione gravante sul debitore principale (Cass. civ., sez. un., 18 febbraio 2010, n. 3947). Non sussiste vincolo di solidarietà tra l'obbligazione assunta dal debitore principale e quella derivante da un contratto autonomo di garanzia, perché la causa concreta del negozio autonomo consiste nel trasferire da un soggetto all'altro il rischio economico connesso alla mancata esecuzione di una prestazione contrattuale, indipendentemente dall'inadempimento colpevole del debitore principale, mentre nelle obbligazioni solidali in generale, e nella fideiussione in particolare, è tutelato l'interesse all'esatto adempimento della medesima prestazione principale. Ne deriva che l'obbligazione del garante autonomo rimane sempre distinta da quella del debitore principale, essendo finalizzata ad indennizzare il creditore insoddisfatto mediante il tempestivo versamento di una somma di denaro predeterminata, sostitutiva della mancata o inesatta prestazione, configurandosi tra le stesse un mero collegamento negoziale ed un cumulo di prestazioni (Cass. civ., sez. VI/III, 31 marzo 2021, n. 8874; Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2022, n. 19693).

L'inserimento in un contratto di fideiussione di una clausola di pagamento “a prima richiesta e senza eccezioni” vale di per sé a qualificare il negozio come contratto autonomo di garanzia (c.d. Garantievertrag), in quanto incompatibile con il principio di accessorietà che caratterizza il contratto di fideiussione, salvo quando vi sia un'evidente discrasia rispetto all'intero contenuto della convenzione negoziale. Nel caso in esame, come detto innanzi, nonostante all'interno del contratto di locazione ci sia una sorta di previsione c.d. “a prima richiesta”, il rapporto obbligatorio intercorso fra i locatori e i convenuti va qualificato come fideiussione e non come contratto autonomo di garanzia, attesa la sua collocazione strutturale nell'alveo del contratto di locazione, la sua stretta connessione causale e funzionale con quest'ultimo e la sua esclusiva funzione di garantire unicamente le obbligazioni derivanti da questo titolo negoziale.

Essendo pacifica fra le parti l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione, ciò che rileva allo stato è il fatto che l'obbligazione principale del conduttore è quella di riconsegnare immediatamente al proprietario il bene oggetto della precedente locazione. Come stabilito dall'art. 1591 c.c., al ritardo nella restituzione della cosa, il conduttore è tenuto a corrispondere “il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”. Dunque, è il legislatore stesso a prevedere che, in caso di ritardo nel recupero della disponibilità della cosa locata, il locatore subirà un danno, pari quanto meno all'ammontare del canone. In tal caso il locatore non è tenuto a provare altro, essendo la quantificazione del danno predeterminata per legge. Soltanto nell'ipotesi in cui egli assuma di aver subito un maggior danno - che può essere, ad esempio, conseguente alla necessità di effettuare una rimessione in pristino, o alla perdita di occasioni di sfruttamento della cosa economicamente più vantaggiose -, sarà soggetto al normale onere probatorio relativo alla sussistenza e all'ammontare di questo (Cass. civ., sez. III, 6 aprile 2021, n. 9256).

Dunque, in virtù dell'art. 1591 c.c. il conduttore è obbligato a risarcire al locatore il maggior danno - oltre il corrispettivo convenuto - per il ritardo nella restituzione della cosa locata, a condizione che il locatore stesso abbia subito un pregiudizio, quale conseguenza immediata e diretta del ritardo del conduttore, e di questo abbia dato dimostrazione. Non è, comunque, preclusa alle parti la possibilità di predeterminare il maggior danno in modo da escludere la necessità di fornire la prova (Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 1993, n. 1463).

I fideiussori convenuti ritengono che il proprio obbligo sia cessato per diverse e gradate ragioni. In primo luogo, in quanto si tratterebbe di fideiussione omnibus, senza previsione di alcun limite di responsabilità; in secondo luogo, in quanto l'obbligo di garanzia si sarebbe estinto ai sensi dell'art. 1957 c.c. per aver il debitore agito oltre i sei mesi dalla scadenza dell'obbligazione principale e, infine, perchè la garanzia si sarebbe estinta ai sensi dell'art. 1956 c.c., avendo il creditore abusato del rapporto fideiussorio a fronte del peggioramento delle condizioni del debitore principale.

Il giudice toscano reputa fondati tutti e tre i profili anche se, in virtù della “ragione più liquida”, ritiene che  la causa possa essere decisa ai sensi dell'art. 1957 c.c. Deve, innanzitutto, ricordarsi che quello della “ragione più liquida” è un principio utilizzato dalla giurisprudenza  e desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo cui la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza necessità di esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (Cass. civ., sez. V, 9 gennaio 2019, n. 363; Cass. civ., sez. un., 8 maggio 2014, n. 9936; Cass. civ., sez. V, 11 maggio 2018, n. 11458).

Ai sensi dell'art. 1957, comma 1, c.c., il fideiussore rimane obbligato anche dopo la scadenza dell'obbligazione principale, purché il creditore entro sei mesi abbia proposto le sue istanze contro il debitore e le abbia con diligenza continuate. La ratio di tale disposizione normativa viene ravvisata nell'esigenza di evitare che il fideiussore resti esposto all'aumento indiscriminato degli oneri inerenti alla sua garanzia, per non essersi il creditore tempestivamente attivato al primo manifestarsi dell'inadempimento, contando presumibilmente sulla responsabilità solidale del fideiussore (Trib. Arezzo 26 aprile 2024, n. 432).

Pertanto, l'art. 1957 c.c., nell'imporre al creditore l'onere di proporre “le sue istanze” contro il debitore entro sei mesi dalla scadenza per l'adempimento dell'obbligazione garantita dal fideiussore, a pena di decadenza dal suo diritto verso quest'ultimo, tende a far sì che il creditore stesso prenda sollecite e serie iniziative contro il debitore principale per recuperare il proprio credito, in modo che la posizione del garante non resti indefinitamente sospesa. Pertanto, alla luce di tale ratio, la giurisprudenza ritiene che quando si parla di istanze deve farsi riferimento a tutti i vari mezzi di tutela giurisdizionale del diritto di credito, in via di cognizione o in executivis, che possano ritenersi esperibili al fine di conseguire il pagamento, indipendentemente dal loro esito e dalla loro concreta idoneità a sortire il risultato sperato (Cass. civ., sez. II, 14 gennaio 1997, n. 283). Non è sufficiente, invece, un semplice atto stragiudiziale o una lettera con la quale venga richiesto al debitore se e in che modo intenda adempiere la propria obbligazione oppure una denuncia o una querela presentate in sede penale, o un ricorso per accertamento tecnico preventivo.

Per il Tribunale toscano, il locatore avrebbe dovuto attivarsi prontamente al fine di ottenere l'adempimento dell'obbligazione principale così da eliminare o quantomeno limitare quelle accessorie. Invece, sia l'istanza di mediazione, sia il ricorso monitorio nonché quello ex art 447-bis c.p.c., depositati risultano tardivi rispetto al termine semestrale previsto dall'art. 1957 c.c., con conseguente estinzione dell'obbligo di garanzia dopo la scadenza dell'obbligazione principale.

Peraltro, per il Tribunale anche le censure mosse dai garanti ex art. 1938 c.c. risultano fondate. La norma prevede che la fideiussione possa essere prestata anche per un'obbligazione condizionale o futura (c.d. fideiussione omnibus), con la previsione, in quest'ultimo caso, dell'importo massimo garantito. Nella fattispecie in esame, tuttavia, la determinazione dell'obbligazione - da qualificare quale obbligazione futura, poiché del tutto eventuale e legata alla condotta del conduttore - non è desumibile né dal contratto, né dalla formulazione della clausola fideiussoria, lasciando questi due elementi al locatore l'assoluta discrezionalità di attivazione. Pertanto, questi ben potrebbe evitare di attivarsi per molti anni, pur in presenza della morosità del conduttore, aggravando in tal modo la posizione del garante. Ugualmente fondata è ritenuta la tesi dei garanti che profila l'illegittimità dell'azione alla luce dell'art. 1956 c.c., avendo il creditore abusato del rapporto fideiussorio a fronte del peggioramento delle condizioni del debitore principale. D'altronde, la consapevolezza del locatore sul peggioramento delle condizioni del conduttore può essere desunta anche per presunzioni, se dotate dei caratteri di cui all'art. 2729 c.c. (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2019, n. 29364). Inoltre, queste condizioni non devono necessariamente essere tali da indurre la dichiarazione di insolvenza del debitore, essendo sufficiente che si tratti di un oggettivo peggioramento delle originarie condizioni patrimoniali dello stesso.

Nel caso in esame, i locatori avevano già proposto due azioni monitorie nel corso del rapporto di locazione, e di certo erano a conoscenza del fatto che la conduttrice non era in grado o non intendeva adempiere alle proprie obbligazioni. Giova ricordare che il contratto di fideiussione è un contratto mediante il quale un terzo, il fideiussore appunto, si obbliga personalmente nei confronti del creditore, per garantire l'adempimento dell'obbligazione da parte del debitore, che resta estraneo all'accordo, salva diversa pattuizione. Con la fideiussione si aggiunge al rapporto un ulteriore debitore, che con il suo patrimonio rafforza la garanzia del creditore. La fideiussione soddisfa l'esigenza del creditore di avere una platea di debitori più ampia e, quindi, aumenta la possibilità di ottenere l'adempimento.

Qualora un contratto di fideiussione venga stipulato a garanzia del pagamento dei canoni di un contratto di locazione, ove si determini una morosità del conduttore tale da giustificare la domanda di risoluzione da parte del locatore, questi è tenuto a riferire al fideiussore della morosità, onde farsi autorizzare ad attendere il pagamento, in tal modo facendo credito al conduttore con la garanzia del fideiussore. Se ciò non avviene, è applicabile la previsione dell'art. 1956 c.c., secondo cui in tale ipotesi il fideiussore è liberato dalla propria obbligazione. Pertanto, l'eventuale rifiuto di autorizzazione del fideiussore determina semplicemente l'obbligo del locatore di agire immediatamente contro il conduttore per la risoluzione del contratto.

Nel caso di specie, non risulta che i locatori abbiano messo i garanti in condizioni di esercitare tale rifiuto, limitandosi a beneficiare del loro adempimento, mantenendo intatto il rapporto locatizio anche a fronte di reiterati inadempimenti della conduttrice.

Il giudice toscano, dunque, giunge a ritenere insussistente l'obbligo di garanzia dei fideiussori convenuti, e rigetta così la domanda nei loro confronti. Accoglie l'opposizione da essi proposta al decreto ingiuntivo, che viene quindi revocato nei loro riguardi. Infine, ritiene fondata la domanda di rilascio e di pagamento delle sopravvenute indennità nei confronti della conduttrice.

Riferimenti

Sangiovanni, Le garanzie nei contratti di locazione immobiliare, in Immob. & proprietà, 2024, fasc. 11, 639;

Sangiovanni, Le caratteristiche delle garanzie personali autonome, in Contratti, 2023, fasc. 5, 567.