Esclusa la plusvalenza post superbonus sulla parte di immobile ereditato

Il caso di specie

Nella vicenda in esame, data l'intenzione di cedere l'immobile nel 2024, l'Istante chiede: se si determini una plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b-­bis) del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati esclusivamente sull'edificio condominiale; in caso di risposta affermativa al primo quesito, come deve essere determinata la plusvalenza imponibile, considerato che il 50% dell'immobile è stato acquisito per successione.

Aspetti fiscali

In argomento, si osserva che con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E sono state impartite le istruzioni operative relative all'applicazione delle disposizioni di cui trattasi ed è stato evidenziato che, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare ceduta a titolo oneroso. Quindi, sono imponibili le plusvalenze originate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus e terminati da non più di dieci anni, ivi compresi i lavori eseguiti esclusivamente sulle parti comuni degli edifici condominiali. Nella richiamata circolare n. 13/E del 2024, è stato, inoltre, evidenziato che: «Per espressa previsione normativa, sono escluse dall'ambito applicativo della lettera b-­bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili "acquisiti per successione" [...]». In altri termini, per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa.

La soluzione del Fisco

Secondo il Fisco, nel caso in esame, pertanto, è necessario distinguere, ai fini dell'imponibilità della plusvalenza realizzata con la cessione dell'intero immobile, la quota relativa all'immobile pervenuto per successione (esclusa) da quella riferibile al 50% dell'immobile acquistato a titolo oneroso (imponibile). In particolare, va assoggettato a tassazione il 50% della plusvalenza determinata, ai sensi dell'art. 68, comma 1, TUIR, quale differenza tra: il prezzo complessivo della vendita immobiliare percepito nel periodo d'imposta e il costo d'acquisto a suo tempo sostenuto dal coniuge, aumentato di ogni altro costo inerente all'immobile, opportunamente convertito in euro e rivalutato. Irrilevanti a tal fine saranno le spese sostenute dall'istante relativamente agli interventi ammessi al superbonus, in quanto conclusi nel 2023 e quindi entro cinque anni dalla vendita. Resta ferma la possibilità di applicare, in luogo dell'ordinario regime d'imposizione, l'imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dall'art. 1, comma 496, l. 23 dicembre 2005, n. 266 (art. 1, comma 65, della legge di bilancio 2024).