Immissioni rumorose: chi è legittimato passivo nell’azione contro una palestra?

Massima

L'azione di natura reale, esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l'accertamento dell'illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provengono e può essere cumulata con la domanda verso altro convenuto per responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., se volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato.

Il caso

La causa - giunta all'esame del Supremo Collegio - originava dal ricorso ex art. 700 c.p.c. proposto da Tizio, abitante in un edificio in regime di condominio, nei confronti del confinante Caio, assumendo che, dai locali di proprietà di quest'ultimo, adibiti a palestra e piscina gestite da una Società conduttrice, provenissero rumori molesti.

Il convenuto, nel costituirsi in giudizio, eccepiva il difetto di legittimazione passiva e, in subordine, l'infondatezza della domanda.

Il Tribunale adìto accoglieva il ricorso d'urgenza e ordinava al convenuto di “porre in opera gli interventi di bonifica disposti dal CTU”, al fine di ricondurre i livelli differenziali dei rumori entro il limite consentito, in particolare condannandolo a porre in opera, sulle pareti laterali e sul soffitto del locale destinato ad acquagym, una struttura ancorata per giunti elastici su cui porre pannelli fonoassorbenti stratiformi.

Il condomino Tizio instaurava il giudizio di merito, chiedendo la conferma del provvedimento cautelare, oltre il risarcimento dei danni.

Il Tribunale, accogliendo la domanda, dichiarava il convenuto responsabile delle immissioni di rumori intollerabili provenienti dalla palestra, confermava il provvedimento cautelare e condannava il condomino Caio al risarcimento dei danni in favore dell'attore.

Caio proponeva gravame, che veniva accolto dalla Corte d'Appello, segnatamente - per quel che interessa queste brevi note - sul difetto di legittimazione passiva del convenuto.

In proposito, il giudice distrettuale, premessa la distinzione tra le azioni in materia di immissioni ex art. 844 c.c. e art. 2043 c.c., evidenziava, quanto al profilo della legittimazione passiva, che l'azione ex art. 844 c.c. può essere esperita anche nei confronti dell'autore materiale delle immissioni, che non sia proprietario dell'immobile da cui derivano e, quindi, anche nei confronti del conduttore, quando allo stesso debba essere imposto un facere o un non facere, suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego, o quando l'attore chieda semplicemente la cessazione delle immissioni.

L'azione doveva essere, invece, proposta nei confronti del proprietario se mirava al conseguimento di un effetto reale, come avviene quando è volta a far accertare in via definitiva l'illegittimità delle immissioni o ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per farle cessare; pertanto, l'azione ex art. 844 c.c. non ha solo natura reale, rientrando nello schema della negatoria servitutis, ma ha pure natura personale, in quanto intesa a respingere turbative o molestie di fatto.

Nella fattispecie in esame, l'attore aveva agito a tutela del suo diritto di proprietà e, nel contempo, a tutela del diritto alla salute, garantito dall'art. 32 Cost., chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell'art. 2043 c.c.: tale domanda risarcitoria esulava dalla logica proprietaria sottesa alla disciplina di cui all'art. 844 c.c. e la legittimazione passiva spettava esclusivamente all'autore materiale delle immissioni sonore asseritamente lesive del benessere psico-fisico del vicino.

D'altronde - aggiungeva la Corte territoriale - il CTU aveva accertato solo l'idoneità potenziale ma non concreta dell'impianto stereo a superare i limiti legali, prevedendo l'installazione di pannelli fonoassorbenti, sicché l'inibizione eventuale all'uso dell'impianto stereo e l'installazione dei pannelli erano attività riconducibili al conduttore dell'immobile da cui provenivano le immissioni, né era stata accertata alcuna attività specifica o obbligo proprio del proprietario dell'immobile al fine di evitare il procrastinarsi delle immissioni moleste.

Il condomino Tizio, originario attore, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare chi fosse il soggetto nei confronti del quale doveva essere proposta l'azione di cui sopra, atteso che la Corte territoriale aveva ritenuto che la domanda del condomino Tizio fosse priva di un contenuto reale, avendo l'essenza di una domanda di natura personale e risarcitoria, in quanto volta, nel contempo, a tutela del diritto alla salute, presidiato dall'art. 32 Cost., chiedendo il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi dell'art. 2043 c.c., e comunque aveva ritenuto che l'esecuzione degli interventi edili individuati dal CTU fossero a carico del conduttore e non del proprietario dell'immobile.

Secondo il ricorrente, la suddetta Corte era incorsa in un grave errore nel procedere alla qualificazione della domanda attorea, poiché non aveva considerato che, nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di merito di primo grado, l'attore aveva chiesto espressamente di confermare la condanna del convenuto ad eseguire tutte le opere come indicate nella ordinanza cautelare.

D'altra parte, lo stesso convenuto aveva riconosciuto expressis verbis la natura strutturale ed economicamente onerosa degli interventi edili alla cui esecuzione era stato condannato; la vasta estensione degli interventi edili funzionali all'insonorizzazione del locale dimostrava, quindi, che l'intervento richiesto dall'attore era strutturale perché ricadeva pesantemente sull'immobile del convenuto, tanto da comportare un ingente impegno economico di cui quest'ultimo aveva dimostrato di essere pienamente consapevole.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno considerato fondato il ricorso, atteso che la Corte d'Appello aveva erroneamente statuito la carenza di legittimazione passiva del convenuto in giudizio, nella sua qualità di proprietario dell'immobile da cui provenivano le immissioni.

In particolare, il giudice distrettuale non aveva applicato correttamente la distinzione tra azione reale ex art. 844 c.c., esperita dal proprietario dell'immobile danneggiato per l'accertamento dell'illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, che deve essere esperita nei confronti del fondo da cui tali immissioni provengono, e l'azione risarcitoria ex art. 2043 c.c., volta ad ottenere il risarcimento del pregiudizio di natura personale da quelle cagionato, che deve essere esperita nei confronti dell'autore materiale delle immissioni.

Sul punto, i giudici di legittimità hanno affermato che, nell'ipotesi in cui le immissioni di cui all'art. 844 c.c. siano causate dal conduttore del fondo contiguo, la domanda va proposta nei confronti del proprietario quando contenga una pretesa rivolta all'accertamento negativo del diritto di servitù (servitù di immissione c.d. immateriale, come, ad esempio, fumi immittendi), oppure comporti una richiesta di modificazione dello stato dei luoghi; altrimenti, qualora l'azione sia diretta alla mera rimozione di una situazione lesiva o a fare cessare un'attività ed abbia, dunque, natura personale, legittimato passivo è soltanto il conduttore quale autore delle immissioni (Cass. civ., sez. II, 12 luglio 2006, n. 15871).

Nella specie, tuttavia, sin dal giudizio cautelare, l'attore aveva agito ex art. 844 c.c., chiedendo anche la predisposizione di interventi strutturali volti alla cessazione dei rumori provenienti dall'immobile, adibito a palestra, del convenuto che l'aveva concesso in godimento al conduttore.

Infatti, la sentenza di primo grado aveva confermato il provvedimento cautelare reso tra le parti, con cui era stato ordinato al proprietario dell'immobile di porre in opera gli interventi di bonifica suggeriti dal CTU, onde ridurre il livello differenziale di musica entro il limite consentito e, in particolare, a porre in opera, sulle pareti laterali e sul soffitto del locale destinato ad acquagym, una struttura ancorata con giunti elastici su cui porre pannelli fonoassorbenti stratificati.

Dunque, l'intervento richiesto richiedeva necessariamente la realizzazione di modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le immissioni acustiche ed era stato legittimamente proposto nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provenivano.

L'azione esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l'eliminazione delle cause delle immissioni - che rientra tra quelle negatorie, di natura reale, a tutela della proprietà - va proposta nei confronti del proprietario del fondo “immittente”, se sia volta ad accertare in via definitiva l'illegittimità delle immissioni e ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per far cessare le stesse.

Il proprietario del fondo danneggiato ha anche la facoltà di citare solo l'autore materiale delle immissioni e, quindi, anche il conduttore, qualora si richieda solo la cessazione dell'attività molesta con imposizione di un facere o non facere nella disponibilità di quest'ultimo suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego, ma deve agire sempre contro il proprietario del fondo dal quale le immissioni provengono quando sia volta al conseguimento di un effetto reale, cioè all'accertamento in via definitiva dell'illegittimità delle immissioni e al compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per far cessare le stesse (Cass. civ., sez. III, 29 aprile 2005, n. 8999).

Infatti, è privo di legittimazione passiva il soggetto che, non essendo proprietario del fondo da cui provengono le immissioni, non è in grado di provvedere a quelle modifiche della propria struttura che sia condannato ad effettuare (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2023, n. 33966).

L'azione ex art. 2043 c.c. - aggiungono gli ermellini - che, cumulativamente in questi casi, può proporsi avverso l'autore materiale delle immissioni ove mancante o proposta nei soli confronti del proprietario non può rendere privo di legittimazione il proprietario rispetto all'azione principale ex art. 844 c.c.

Osservazioni

Per completezza, va accennato alla questione se il conduttore, leso dall'infrazione del regolamento condominiale, posta in essere da altro condomino dello stabile (diverso dal suo locatore) o da un altro inquilino, possa agire giudizialmente per ottenere il rispetto della relativa prescrizione al fine di farne cessare l'abuso: si pensi al caso del conduttore di un appartamento sito al primo piano, dove abita con la propria famiglia, che si duole del rumore assordante proveniente dalla discoteca posta nel locale seminterrato, nonostante il regolamento condominiale vieti l'uso delle unità immobiliari dell'edificio a sala da ballo.

Non sembra, però, che il conduttore possa, in forza della sua qualità, agire direttamente nei confronti del condominio o del singolo condomino (e dell'eventuale suo conduttore) per far osservare le suddette prescrizioni regolamentari, per cui, al contempo, vanno riconosciute in suo favore altre forme di tutela.

Così, nell'ipotesi di immissioni moleste a danno dell'unità immobiliare condotta in locazione dal conduttore, se si presuppone che l'azione derivante dall'art. 844 c.c. abbia carattere “reale” e si inquadri tra le azioni negatorie di cui all'art. 949 c.c., si dovrebbe concludere che legittimato a proporre la stessa per far cessare tali immissioni sia solo il condomino, salvo, però, che il conduttore possa far valere il suo diritto al risarcimento del danno verso il locatore-condomino, con l'azione di garanzia per le molestie “di fatto”, che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa locata, ex art. 1585, comma 1, c.c. (la tutela di cui al comma 2 legittima il conduttore a tutelarsi direttamente contro le molestie dei terzi che non pretendono di avere “diritti” sulla cosa locata).

Qualora il conduttore, cui sia limitato o impedito il godimento della res locata, da parte di uno dei condomini (o loro inquilini), in violazione di precise disposizioni regolamentari, si opina che lo stesso sia legittimato ad agire direttamente contro l'autore della molestia, a tutela del diritto di godimento acquisito con il contratto di locazione sulla cosa stessa, ma, quale mero detentore dell'unità immobiliare locatagli, potrebbe proporre la sola azione possessoria di spoglio, e non anche le azioni petitorie, le quali presuppongono una controversia tra condomini sull'uso delle parti comuni del fabbricato.

Resta, comunque, fermo che, in caso di denuncia del conduttore per il mancato godimento, a causa di tali infrazioni, di parti dell'edificio condominiale diverse dalla vera e propria cosa locata - come l'androne, il cortile, il lastrico solare, le scale - che rimangono nel potere di fatto del locatore e di cui il conduttore ha il diritto di servirsi in dipendenza dei patti contrattuali, si potrebbe configurare un inadempimento del locatore ai suddetti patti, da reprimere sul piano obbligatorio (segnatamente, con l'azione di risoluzione e di risarcimento danni).

Riferimenti

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