Locazione di un immobile destinato all'uso commerciale privo dell'agibilità

In materia di locazioni commerciali, non è onere del locatore conseguire le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato: pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga le suddette autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento del locatore. Del mancato rilascio dei titoli amministrativi la proprietà risponde nei confronti del conduttore soltanto quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze costituisca il contenuto dell'obbligo specificamente assunto di garantire il godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto ovvero quando abbia taciuto al conduttore l'assenza dei requisiti legali per il conseguimento della conformità urbanistico-edilizia.

La conduttrice di un immobile ad uso commerciale, ultimate le opere di adattamento dei locali, presentava la S.C.I.A. per regolarizzare, sotto il profilo amministrativo, lo svolgimento dell'attività commerciale; a seguito di un primo diniego, la P.A. assegnava termine per la produzione del necessario certificato di agibilità dell'immobile, la cui mancanza determinava la definitiva inefficacia della S.C.I.A. con conseguente divieto di svolgimento dell'esercizio di vendita al pubblico. Per tali ragioni conveniva in giudizio la proprietà dell'immobile assumendone l'inadempimento all'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene.

La locatrice resisteva in giudizio affermando e provando, anche per testimoni, che parte conduttrice era dettagliatamente a conoscenza della situazione urbanistica dell'immobile ancor prima della conclusione del contratto, avvenuta il 13 novembre 2014; produceva in giudizio la perizia tecnica giurata del 15.11.2005, consegnata alla conduttrice in fase di trattative precontrattuali, riconosciuta dagli Uffici Comunali quale atto equipollente al certificato di agibilità fino all'autunno del 2014, allorquando era entrata in vigore la l. n. 98/2013 che prescriveva l'insostituibilità del certificato di agibilità ai fini dello svolgimento dell'attività commerciale. La proprietà evidenziava che, in ogni caso, l'immobile locato presentava tutti i requisiti tecnici per l'ottenimento del certificato, che difatti era stato rilasciato il 7 gennaio 2016, in esito al procedimento che la stessa locatrice aveva già avviato prima della conclusione del contratto con la ricorrente.

La questione in esame è la seguente: il mancato rilascio di autorizzazioni o concessioni amministrative relative alla destinazione dell'immobile ad uso commerciale comporta la responsabilità per inadempimento del locatore, tale da legittimare la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni connessi all'impossibilitato esercizio dell'attività del conduttore?

La sentenza in rassegna consolida l'indirizzo giurisprudenziale prevalente circa l'irrilevanza delle prescrizioni amministrativo-urbanistiche per l'esercizio dell'attività da svolgere nell'immobile locato ai fini della configurazione della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c. , salvo il caso in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi ovvero manchino in radice i requisiti per il relativo ottenimento, costituendo onere del conduttore verificare che le caratteristiche del bene locato siano adeguate a quanto necessario per lo svolgimento della attività che egli intende esercitarvi, sia riguardo gli aspetti tecnici che per i profili amministrativi relativi al rilascio delle autorizzazioni edilizie indispensabili. Pertanto, nel caso di specie, in assenza di un accordo di garanzia in tal senso ed essendosi conseguito il certificato di agibilità in pendenza di lite nonché provata la consapevolezza della conduttrice - al momento della stipula - dello stato urbanistico dell'immobile, il Tribunale ha escluso l'inadempimento di parte locatrice.

Per il vero, sul tema degli obblighi del locatore in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo si sono formati due orientamenti giurisprudenziali.

Secondo il primo orientamento, grava sul conduttore l'onere di verificare che la situazione edilizio-amministrativa del cespite corrisponda a quella ricercata; ne deriva che ove successivamente alla stipula il bene non rispetti i titoli necessari, nessun inadempimento può essere imputato al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche intrinseche del bene locato, tali da impedire in modo assoluto l'ottenimento del titolo. La responsabilità del locatore può sussistere soltanto quando abbia specificatamente assentito la presenza di taluni requisiti poi, effettivamente, risultati assenti (essendo comunque insufficiente la clausola generica di conformità del bene all'uso pattuito).

Il secondo orientamento, invece, ritiene che l'assenza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio concretino inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto, salvo il caso che il conduttore le abbia conosciute ed accettate, per tal via assumendosi il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa.

I diversi indirizzi giurisprudenziali sono stati coordinati e ricondotti ad unicum in recenti arresti della Cassazione (Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 2014, n. 26907; Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2016, n. 666; Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n.9558): in assenza di uno specifico impegno a conseguire i titoli amministrativi necessari all'esercizio dell'attività commerciale nell'immobile oggetto di contratto, la responsabilità del locatore deve escludersi allorquando, da un lato, il conduttore fosse a conoscenza della irregolarità edilizia e, dall'altro, il rilascio delle autorizzazioni non sia reso di fatto impossibile per carenze intrinseche o caratteristiche proprie del bene locato, sì da astrattamente consentirsi, alla data del conseguimento del titolo, l'esercizio lecito dell'attività del conduttore.

Nelle locazioni di immobili da adibire ad uso commerciale, il corredo documentale relativo alle caratteristiche tecnico-edilizie del bene deve essere oggetto di specifica attenzione e contrattazione.

L'onere di accertare e verificare che l'immobile sia, oltre che adeguato, anche normativamente conforme all'esercizio dell'attività cui verrà destinato, sia essa dichiarata in contratto o meno, spetta esclusivamente al conduttore. Qualora quest'ultimo, messo a conoscenza dello stato fatiscente del cespite e dell'assenza di autorizzazioni amministrative all'utilizzo decida comunque di stipulare il contratto di locazione assumerà su di sé il rischio del mancato rilascio delle certificazioni da parte della civica amministrazione; di conseguenza, anche qualora l'ente locale non dovesse rilasciare il titolo richiesto, tale circostanza non potrà avere alcuna influenza sulla vicenda contrattuale.

La risoluzione del contratto di locazione domandata dal conduttore trova fondamento, oltre che nel caso di inadempimento del locatore allo specifico obbligo assunto in tal senso, solo nell'ipotesi in cui l'immobile locato, per proprie intrinseche caratteristiche, sia carente dei requisiti legalmente previsti per il conseguimento del titolo amministrativo indispensabile all'esercizio dell'attività cui si voleva destinare. È evidente come in tale fattispecie il legittimo esercizio dell'attività del conduttore (conforme all'uso pattuito) sia, in ogni tempo, di impossibile verificazione.

Per il locatore resistente nel giudizio per la risoluzione del contratto è dunque fondamentale adempiere l'onere di tempestivamente allegare e documentare non solo la consapevolezza del conduttore (dimostrabile anche mediante testimoni), conseguita prima della stipula, circa la carenza delle autorizzazioni allo svolgimento dell'attività commerciale nell'immobile oggetto di (futura) locazione, ma anche la sussistenza di tutte le condizioni richieste dalla legge e da norme regolamentari per l'ottenimento dei titoli amministrativi, ciò che giustifica la prosecuzione del rapporto (e quindi il pagamento del canone) ancorché sia temporaneamente precluso l'esercizio dell'attività del conduttore.

Sulla scorta dell'impostazione giurisprudenziale prevalente, è altresì possibile ritenere che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l'efficacia delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile e il conduttore venga quindi a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare il bene per l'uso pattuito, non sussisterà, del pari, alcuna causa di risoluzione per inadempimento del locatore, che potrà pertanto pretendere il pagamento dei canoni maturati nel periodo di inutilizzabilità dell'immobile finanche emerga, successivamente, l'illegittimità del provvedimento di sospensione adottato della p.a.

De Tilla, Sulla responsabilità del locatore in relazione alle autorizzazioni amministrative, in Riv. giur. edil., 2007, 90;

Spagnuolo, Vizi del bene locato e conoscenza al momento della stipula del contratto, in Rass. loc. e cond., 2001, 77.