Il supercondominio si costituisce a prescindere dalla deliberazione dell'assemblea

Al pari del condominio negli edifici, anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di specifiche manifestazioni di volontà o di altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, ma solo quando singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

Nella fattispecie concreta, una condomina di un complesso edilizio, costituito da otto edifici, impugnava le delibere di nomina dell'amministratoredi un singolo caseggiato e di un tecnico incaricato delle attività necessarie per ottenere il certificato prevenzione incendi dell'intero complesso, decisioni che riteneva nulle per contrarietà a norme imperative e al regolamento di condominio. In particolare detta attrice, diversamente dalla restante parte dei condomini dei diversi caseggiati, riteneva che il predetto complesso edilizio si dovesse ritenere un supercondominio e non un semplice condominio. Il Tribunale accoglieva parzialmente l'impugnazione; di conseguenza i condomini si rivolgevano alla Corte d'Appello che, nel riformare parzialmente la sentenza di prime cure, dichiarava l'invalidità delle delibere impugnate, sulla considerazione che la presenza di fabbricati autonomi aventi in comune alcuni servizi aveva portato di fatto alla nascita di una struttura supercondominiale.

Si trattava, quindi, di verificare se il complesso edilizio costituito da caseggiati separati ed autonomi seppur aventi sevizi comuni configurasse un semplice condominio o, invece, un supercondominio come affermato dalla Corte d'Appello che non ha tenuto conto di eventuali delibere assembleari favorevoli a costituire il modello attualmente contemplato dagli artt. 1117 bis c.c. e 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., né di una precedente sentenza passato in giudicato che non si era occupata affatto della natura giuridica del complesso edilizio.In ogni caso la stessa Corte ha ritenuto coerente con la decisione la clausola del regolamento di condominio che prevedeva la nomina di un amministratore per ciascuno degli otto edifici condominiali.

Il Supremo Collegio ha confermato la sentenza della Corte d'appello, ribadendo cheai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio.

È quindi privo di pregio giuridico il ragionamento secondo cui il supercondominio, come accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l'autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), debba essere costituito attraverso le deliberazioni degli enti che concorrono a formarlo.

Del resto, ai fini della esistenza del condominio, è sufficiente l'avvenuta costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, con la conseguente applicabilità delle norme ad esso relative, costituendo la nomina dell'amministratore, l'approvazione del regolamento e la determinazione delle quote millesimali soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l'osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche o integrazioni pattizie (v., tra le altre, Cass. civ., sez. VI, 24 marzo 2017, n. 7743; Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 2014 n. 26766).

Allo stesso modo un supercondominio nasce, ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.

In altre parole tale fattispecie legale si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati (così, Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558).

In particolare merita di essere sottolineato che, ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile la esistenza di beni o impianti comuni, essendo invece sufficiente l'esistenza soltanto di servizi comuni a più edifici (v., in proposito, Cass. civ., sez. II, 19 settembre 2014, n. 19800).

Bisogna però considerare che l'esistenza della fattispecie in questione, costituendosi, ipso iure et facto può essere escluso solo dal titolo, risultando irrilevanti le indicazioni provenienti dalla prima assemblea che dichiara di costituire un condominio o la titolazione che si ritrova nel regolamento condominiale (ad esempio, «Regolamento di condominio di via Roma 15») perché entrambi queste indicazioni possono coesistere con l'esistenza di una struttura supercondominiale (v., in tal senso, Cass. civ., sez. II, 14 novembre 2012, n. 19939).

In mancanza di indicazioni puntuali nel titolo, però, se i singoli edifici hanno, materialmente, in comune alcuni beni, impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione.

Infatti, gli insegnamenti della Suprema Corte (formatisi ancor prima dell'entrata in nel vigore della nuova disciplina di cui alla riforma operata dalla legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) sono stati recepiti dal legislatore che, nella recente riforma della materia condominiale, ha introdotto il nuovo art. 1117 bis c.c., il quale prevede espressamente l'applicabilità delle norme del condominio degli edifici in tutti i casi in cui più edifici o unità immobiliari abbiano delle parti comuni.

Quanto sopra non toglie che, adottando come termine di riferimento il condominio, la relativa normativa debba applicarsi meccanicamente in quanto la stessa esigerà gli adattamenti opportuni.

La sentenza ribadisce come non sia necessario che l'assemblea deliberi la costituzione del supercondominio perché esso, in definitiva, esiste automaticamente in tutti i casi in cui sussistano talune cose, impianti e servizi comuni a più corpi di fabbrica autonomi tra loro.

Ciò premesso non si può negare che il supercondominio sorga sostanzialmente in tre casi.

Il primo è molto frequente e si verifica soprattutto alla periferia dei centri urbani e nelle località di villeggiatura) quando un'impresa edile acquisti un'area edificabile per realizzarvi un complesso residenziale costituito da una pluralità di caseggiati che hanno in comune servizi e infrastrutture destinati a soddisfare le comuni esigenze dei futuri acquirenti delle unità abitative. In tal caso il supercondomino sorge con la cessione della prima unità immobiliare del complesso immobiliare da parte del costruttore.

Il secondo caso si verifica a seguito della divisione (ex artt, 61 e 62 disp. att c.c.) di un unico condominio preesistente in più condominii separati, che però mantengono in comune alcune parti (cortile, viali di accesso, ascensore esterno ecc). Tale ipotesi è agevolmente realizzabile nei casi in cui l'iniziale unico condominio sia costituito da una pluralità di edifici facenti parte di un più ampio complesso immobiliare che possono costituirsi agevolmente in singole e più agili strutture autonome e non soggiacere alla macchinosità di una gestione unica, contraddistinta da un numero eccessivo di condomini e dal coesistere di interessi contrastanti e obiettivamente di non facile composizione.

Infine – nel terzo caso – si devono considerare i consorzi residenziali che vengono spesso costituiti nei complessi immobiliari di maggiori dimensioni in vista della realizzazione e della gestione di infrastrutture e servizi di comune interesse. A tale proposito però è necessario sottolineare che assume decisivo rilievo la volontà manifestata dagli stessi consorziati con la regolamentazione contenuta nelle norme statutarie e, in caso di incertezza e successiva vertenza giudiziaria, il giudice di merito non deve operare un'indebita sovrapposizione della disciplina del condominio a quella pattizia, ma innanzi tutto valorizzare quest'ultima, al fine di individuare la normativa applicabile.

Tuttavia l'applicazione della disciplina condominiale non può essere messa in dubbio se le finalità per il cui perseguimento l'ente è stato istituito, consistono nella costruzione, gestione e conservazione delle infrastrutture necessarie alla collettività degli utenti stanziati nel relativo ambito territoriale di competenza, cioè servizi di utilità e a fruibilità sia individuale che collettiva.

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