La condominialità di un corridoio può accertarsi con riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali

Al fine di verificare la natura condominiale o privata di un corridoio sito in uno stabile e che collega parti comuni ad abitazioni private bisogna, in mancanza di un titolo idoneo, studiare la sua attitudine (per caratteristiche funzionali o strutturali) ad essere asservito ai bisogni dei condomini. Se il manufatto è asservito ai bisogni di tutti i condomini, allora la parte è condominiale e in caso contrario sarà da considerare privata, ciò indipendentemente dalla previsione dello stesso nell'elenco (notoriamente non esaustivo) dell'art. 1117 c.c.

Un condominio si rivolgeva al Tribunale convenendo in giudizio un condomino e lamentando come questi, proprietario di una soffitta sita all'ultimo piano dell'immobile, si fosse de facto appropriato di un corridoio che collegava la predetta unità immobiliare con le scale del palazzo.

Lamentava il condominio come il convenuto avesse fatto istallare un portone che teneva sempre chiuso a chiave e con chiavi in sua esclusiva disponibilità.

Domandava, quindi, l'attore, che il Tribunale accertasse l'appropriazione della parte condominiale della controparte e la condannasse a restituirla.

Il convenuto, costituendosi in giudizio, eccepiva in via principale come questo corridoio non fosse una parte condominiale, bensì privata e di sua proprietà esclusiva.

In via mediata, poi, il condomino muoveva un'azione di usucapione, di fatto asserendo di avere validamente usucapito il corridoio mediante il possesso prolungato nel tempo.

La sentenza del Tribunale di Torino in commento analizza il contrasto tra il condomino e lo stabile allorché il confine tra proprietà privata e parti comuni si fa più tenue.

L'art. 1117 c.c. riporta infatti un elenco delle parti del condominio che sono necessariamente comuni, ossia: «1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, […]».

Notoriamente, però, la giurisprudenza - a titolo esemplificativo si cita Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2016, n. 9035 - considera tale elenco come non esaustivo, lasciando intelligentemente la porta aperta per annoverare ulteriori manufatti come parti comuni.

Esistono quindi due diverse rivendicazioni.

Da un lato, il condominio afferma come il corridoio oggetto della causa sia una parte comune e il privato non abbia diritto di occuparla e tanto meno di chiuderla con una porta e negare l'accesso agli altri comproprietari.

Dall'altro, il condomino afferma la proprietà privata della parte in quanto, in assenza di titolo di senso contrario, il bene era dallo stesso utilizzato in via esclusiva e ciò per un periodo di tempo sufficiente per usucapirlo.

Il tribunale di Torino in prima battuta si pronunciava in merito all'eccezione di mancata integrazione del contraddittorio avanzata dal condominio.

Alla luce della domanda di usucapione di parte comune da parte del condomino, infatti, il condominio argomentava come questi avrebbe dovuto chiamare in causa tutti gli altri comproprietari, al fine di ottenere una pronuncia di usucapione.

Il Tribunale adito, però, rigettava tale interpretazione.

La premessa del condominio, difatti, è assolutamente corretta e i condomini sono legittimati passivi necessari di un'azione di usucapione di parte comune.

Tuttavia nel presente caso, sottolinea il giudice, la domanda di usucapione non è stata proposta con azione giudiziale, ma è solo una difesa azionata - peraltro in via subordinata - dal convenuto.

In buona sostanza il convenuto non domanda l'usucapione, ma si limita a rivendicare la proprietà privata del bene, ricorrendo ad una eccezione di usucapione solamente per paralizzare l'avversa azione di rivendicazione del corridoio.

La differenza, pur velata, è sostanziale.

Secondo il Tribunale - che richiama la giurisprudenza della Cassazione - «non ricorre un'ipotesi di litisconsorzio necessario con tutti gli altri condomini, risolvendosi tale eccezione in un accertamento incidenter tantum destinato ad esplicare efficacia soltanto tra le parti in causa» e, quindi, senza che l'eventuale accoglimento dell'eccezione implichi una dichiarazione di proprietà esclusiva del bene con effetto di giudicato esteso a tutti i condomini (così nella decisione in commento, che cita Cass. civ., sez. II, 3 settembre 2012, n. 14765).

La questione - così come illustrato dal giudice - non riguardava quindi anche tutti i singoli condomini, limitandosi l'accertamento della proprietà del manufatto ai soli attore e convenuto.

Risolta la questione preliminare, poi, il tribunale analizzava la domanda principale di accertamento della domanda del condominio dell'appropriazione del corridoio da parte del convenuto.

Il giudice, riguardo a tale circostanza, affermava come «la proprietà condominiale del corridoio de quo non può ritenersi idoneamente provata in giudizio».

In prima battuta, tale circostanza poteva essere dedotta dalla mancata citazione del corridoio nel regolamento condominiale come parte comune.

Vi erano inoltre stati interventi sulle soffitte private, con la sostituzione di porte di accesso ai corridoi e tali interventi erano stati pagati da ogni singolo proprietario delle soffitte.

Aggiungeva il Tribunale, inoltre, che, nell'assenza del titolo, «non vi sono elementi univoci atti a consentire di ravvisare un'attitudine o una concreta destinazione del sottotetto - con particolare riguardo ai corridoi come quello oggetto di causa - all'uso comune».

I singoli corridoi, come quello per cui è causa, sono unicamente asserviti alle singole soffitte e non svolgono alcuna funzione per lo stabile.

Da ultimo, poi, il Tribunale sottolineava come la proprietà privata del corridoio in oggetto fosse provata dall'intervenuta usucapione dei luoghi.

Specifica il giudice infatti che «anche nel caso, non ritenuto dalla scrivente, di prova della proprietà condominiale del corridoio (o disimpegno) per cui è causa, la domanda di restituzione avanzata da parte attrice non potrebbe essere accolta stante la fondatezza dell'eccezione di usucapione formulata in via subordinata dal convenuto ed atta a paralizzare l'avversa pretesa», e ciò in ragione del possesso continuativo e ininterrotto del bene da parte del convenuto.

Il proprietario della soffitta, infatti, già da più di due decenni aveva fatto istallare una porta di accesso al corridoio della quale, solo, conservava le chiavi.

Vi erano quindi i presupposti per considerare tale possesso valido per l'usucapione del corridoio.

Alla luce delle predette considerazioni il Tribunale rigettava la domanda del condominio e lo condannava a sostenere le spese del giudizio.

La sentenza del tribunale di Torino coglie - a parere di chi scrive - nel segno in merito alla questione della proprietà contesa tra condominio e privato di un bene sito nel palazzo.

Il giudice, innanzitutto, fa un importante chiarimento preliminare specificando come si può derogare alla necessità di integrazione del contraddittorio di tutti i condomini in caso di domanda di usucapione di una parte comune nel caso che questa domanda non sia proposta in via principale.

Nel caso in questione, infatti, il convenuto si era difeso principalmente affermando la sua proprietà esclusiva per assenza di titolo e funzione del corridoio oggetto di causa.

Solo in via secondaria e subordinata al rigetto della prima difesa egli aveva mosso la domanda di usucapione ritenendo, in maniera tranchant, di avere in ogni caso acquisito la proprietà del manufatto per usucapione.

Tale domanda, essendo solamente esplicata nel rapporto processuale inter partes, non ha alcun effetto per gli altri condomini e quindi non impone la chiamata in causa di questi per integrazione del contraddittorio.

In merito alla questione principale, di nuovo, non si può che condividere quanto rilevato dal giudice.

Il condominio non aveva infatti alcun titolo valido per dirsi proprietario del bene in oggetto e questo, per sua natura e funzione, era unicamente asservito al privato proprietario della soffitta.

Pare corretta quindi la valutazione del giudice di Torino.

Coscetti, Proprietà del sottotetto, in Riv. giur. edil., 2009, fasc. 4, 1530;

Musolino, Regime giuridico del sottotetto e vincoli pertinenziali, in Riv. notar., 2003, 1184;

Scalettaris, Ancora a proposito dell'ambito di applicazione della disciplina del condominio, in Riv. giur. edil., 2015, fasc. 3, 373.