I canoni di locazione dell'immobile pignorato spettano al custode

Dopo il pignoramento di un immobile locato il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

Fonte: ilprocessocivile.it

La s.r.l. proponeva opposizione avverso il decreto con cui il giudice delegato dichiarava esecutivo lo stato passivo senza ammettere il credito da essa vantato in via privilegiata relativo ai canoni di locazione. La curatela contestava la fondatezza dell'opposizione proposta assumendo che l'importo corrispondente ai suddetti canoni era stato già versato alla custodia giudiziaria degli immobili di proprietà della s.r.l. che erano stati sottoposti ad esecuzione forzata per il recupero di un credito vantato dalla Banca.

Il tribunale di Catanzaro rigettava l'opposizione. Avverso la sentenza del tribunale la s.r.l. proponeva quindi ricorso per cassazione lamentando che i canoni di locazione non le erano stati versati dal conduttore.

Il locatore e proprietario di un immobile non è più legittimato a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione se il detto immobile viene pignorato. Dopo il pignoramento la legittimazione sostanziale a richiedere ed accettare i canoni di locazione dell'immobile pignorato spetta al custode.

La Corte ha rigettato il ricorso confermando la pronuncia del tribunale. La società fallita aveva corrisposto i canoni al custode giudiziario, quali frutti civili del bene pignorato. L'immobile della s.r.l. era stato pignorato a seguito dell'inadempimento della mutuataria: la s.r.l. aveva infatti garantito, come terzo datore di ipoteca, il rimborso del mutuo contratto dalla società fallita con la Banca.

Dopo il pignoramento di un immobile locato il locatore e proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene.

Può accadere che il proprietario di un immobile si veda pignorare detto immobile a causa di debiti che ha contratto nei confronti di terzi. Ci si è chiesti allora se, in caso di pignoramento immobiliare, il proprietario che non sia stato nominato custode del bene immobile, può procedere alla locazione del medesimo e se, in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione, possa agire in giudizio per pretendere il pagamento di quanto dovuto dal conduttore.

La Cassazione ha precisato che, dopo il pignoramento, l'eventuale azione volta ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione relativi ad un immobile pignorato, non spetta più al proprietario del detto immobile, bensì al custode, nominato dal giudice dell'esecuzione. Infatti, ai sensi dell'art. 2912 c.c., dopo il pignoramento, il proprietario dell'immobile non perde il diritto di proprietà, ma perde il diritto di gestire ed amministrare il bene, a meno che non ne sia nominato custode, così come perde il diritto di fare propri i relativi frutti civili, ovvero i canoni di locazione. Di conseguenza, egli non può nemmeno esercitare le azioni relative all'immobile medesimo.

Dopo il pignoramento, il locatore-proprietario e debitore perde, dunque, la legittimazione sostanziale sia a richiedere al locatario il pagamento dei canoni, sia per ogni altra azione, perché ex art. 559 c.p.c., pur permanendo l'identità del soggetto, muta il titolo del possesso da parte sua, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso come organo ausiliario del giudice dell'esecuzione. Per poter esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso ha bisogno dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione poiché la titolarità di tali azioni non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (il contratto di locazione o la proprietà), ma spetta al custode, in ragione dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice. Per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'art. 2912 c.c., secondo cui il pignoramento estende i suoi effetti agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, qualificandosi i canoni di locazione alla stregua di frutti del bene pignorato, il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire ed amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili.

In sostanza, quindi, se è stato stipulato un contratto di locazione ma l'immobile viene successivamente pignorato, le eventuali azioni volte ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione, non potranno più essere esercitate dal proprietario dell'immobile in quanto tale, ma solo dal custode dell'immobile stesso che potrà essere anche lo stesso proprietario, il quale ha il possesso del bene, in quanto ausiliario del Giudice dell'Esecuzione.

Spetta dunque al custode e non al proprietario locatore l'esercizio delle azioni derivanti dal contratto di locazione per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento. Il debitore esecutato perde quindi sia il diritto di gestire ed amministrare il bene pignorato sia il diritto di far propri i relativi frutti civili (cfr. Valerio).

Tale principio, peraltro, si giustifica in quanto il bene pignorato viene sottratto al proprietario per tutelare le ragioni creditorie del terzo, il quale con il pignoramento mostra tutto l'interesse di vedere soddisfatto il suo credito e non vedersi sottratte le somme ricavate (Cfr. Cass. civ., 21 giugno 2011, n. 13587; Cass. civ., 29 aprile 2015, n. 8699; Cass. civ., 27 giugno 2016, n. 13216).

Se la locazione viene effettuata quando il bene è già stato sottoposto a pignoramento senza quindi l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'art. 560 c.p.c., ciò non comporta l'invalidità del contratto, ma solo la sua inopponibilità ai creditori ed all'assegnatario. Per cui il contratto così concluso non pertiene al locatore – proprietario esecutato, ma al locatore – custode e le azioni che da esso scaturiscono – nella specie il pagamento dei canoni – devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode (Cass. civ., 29 settembre 2016, n. 19264).

Valerio, Locazione di bene pignorato: la percezione dei canoni spetta al custode, in Dir. & G., 2016;

Soldi,Manuale dell'esecuzione forzata, Milano, 2017, 1532.