L'isola ecologica in condominio è legittima se l'area è di proprietà esclusiva

Il condominio può realizzare un'area ecologica nel giardino di proprietà esclusiva del fabbricato anche se questa confina con quello di un altro edificio. Ne consegue che la dichiarazione dell'amministratore contenuta in un verbale di assemblea, circa la natura comune dell'intero terreno, non ha efficacia confessoria e non blocca pertanto l'installazione dei cassonetti.

Il condominio Alfa chiamava in giudizio il condominio Beta innanzi il Tribunale di Torino. Secondo l'attore, il condominio convenuto aveva realizzato nel giardino comune, posto tra i due edifici condominiali, in maniera illegittima, due aree ecologiche per il posizionamento dei cassonetti dei rifiuti, smantellando una porzione del prato originariamente esistente. Pertanto, l'attore aveva chiesto al giudice la condanna del convenuto al ripristino dello status quo ante, nonché il risarcimento del danno.

In primo grado, il giudice adìto accoglieva la domanda di ripristino, respingendo quella risarcitoria, ritenendo che il giardino era di proprietà comune tra i due condominii e che il convenuto non aveva dato prova di aver usucapito una parte di detta area comune. Inoltre, a parere del giudice, la creazione delle aree ecologiche rappresentava atto eccedente i limiti di cui all'art. 1102 c.c.

Nel giudizio di appello, invece, secondo la Corte territoriale, il giardino esistente tra i due edifici non era di proprietà comune, ma piuttosto composto da due porzioni, ciascuna delle quali di proprietà esclusiva di uno dei due condominii.

Avverso tale pronuncia, il condominio Alfa ha proposto ricorso in Cassazione eccependo l'errata interpretazione del contenuto dei regolamenti dei due condomini e il mancato riconoscimento di natura confessoria alla dichiarazione resa dall'amministratore del condominio appellato che, in un documento da lui sottoscritto, aveva sostenuto la natura comune del giardino oggetto del contendere.

Le questioni in esame sono le seguenti: in un giardino comune, un condominio può realizzare aree ecologiche per il posizionamento dei cassonetti dei rifiuti? La dichiarazione resa dall'amministratore ha valore di confessione giudiziale?

La Corte di Cassazione ha ritenuto corretto il ragionamento della corte territoriale in quanto, a seguito dell'esame della documentazione, era emerso che i regolamenti dei rispettivi condominii facevano entrambi riferimento - nella descrizione delle parti comuni - al confine rappresentato dall' “asse giardino privato”, con ciò facendo intendere l'esistenza di due porzioni autonome e distinte del giardino, ancorché non recintate fisicamente.

Quanto alla natura confessoria delle dichiarazioni rese dall'amministratore, secondo la Cassazione, l'interpretazione proposta dalla Corte territoriale era valida in quanto la comproprietà sui beni comuni tra i condomini non può subire disposizioni o limitazioni per effetto di dichiarazioni non riferibili con certezza a tutti i comproprietari.

In merito a tale aspetto (dichiarazione resa dall'amministratore), la corte di legittimità ha osservato che la dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l'imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge (Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2009, n. 23687).

Ed ancora, quanto alle dichiarazioni rese da un condomino in sede di interrogatorio formale, in altro precedente di legittimità, è stato evidenziato che sono liberamente apprezzabili dal giudice del merito ai sensi dell'art. 116 c.p.c., non potendo esse assumere il valore di prova legale a sfavore degli altri condomini per l'impossibilità di estendere alla parte non confidente la forza vincolante della confessione (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2004, n. 10147; Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1999 n. 13555).

Premesso quanto innanzi esposto, nella vicenda in esame, è stata ravvisata la proprietà individuale, in capo a ciascuno dei due condominii, di una porzione del giardino comune in base ad un'articolata interpretazione delle risultanze dei documenti allegati agli atti del giudizio, valorizzando il contenuto di ambedue i regolamenti condominiali.

Di conseguenza, l'affermazione secondo cui «l'esclusione della proprietà comune del giardino comporta anche l'inesistenza della servitù di destinazione dell'area», secondo la Corte di legittimità, deve essere letta nell'ambito del ragionamento complessivo svolto dal giudice di merito, che avendo escluso la sussistenza di una comunione, ha ritenuto leciti gli atti compiuti dal legittimo proprietario sulla propria porzione di giardino.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Suprema Corte ha respinto il ricorso del Condominio Alfa e, per l'effetto, ha considerato valida la realizzazione delle isole ecologiche.

In merito alla questione delle aree ecologiche, è importante evidenziare che una corretta raccolta dei rifiuti e delle discariche comporta una serie di difficoltà organizzative, soprattutto per la realtà condominiale.

Difatti, è inapplicabile un metodo di raccolta in modo indiscriminato in qualunque contesto urbano e in particolar modo nelle residenze di tipo concentrato, come i grossi condomini, che non dispongono di spazi idonei per il deposito della quantità di rifiuti che si produce tra una raccolta e l'altra. Tali fabbricati quasi mai sono stati realizzati secondo regole edilizie che prevedessero aree adeguate, funzionalmente progettate per la collocazione di contenitori di raccolta. Proprio in relazione delle difficoltà organizzative/gestionali, molto spesso accade che molti amministratori ricevono un verbale di contestazione per l'intempestiva esposizione dei sacchetti in strada o per errori nella distribuzione dei rifiuti all'interno dei sacchi “differenziati” da parte degli organi comunali.

In tali situazioni, purtroppo, all'amministratore spetta il compito di addebitare la spesa al complesso condominiale, ripartendola, in base ai millesimi, tra tutti i condomini, costretti a pagare la sanzione a causa della negligenza di alcuni.

Premesso quanto innanzi esposto, in riferimento alla questione in commento, la realizzazione delle isole ecologiche in condominio costituisce spesso problemi soprattutto in merito al rispetto delle distanze.

Prima di tutto, occorre precisare che tali strutture sono state progettate per il conferimento dei rifiuti urbani che per dimensione o tipologia non possono essere conferiti nei cassonetti standard per la raccolta differenziata o nella raccolta porta a porta. In pratica l'isola ecologica è un'area recintata e sorvegliata, attrezzata per la raccolta differenziata dei rifiuti. In tale aerea i condomini durante l'orario di apertura, possono portare anche rifiuti non smaltibili tramite il normale sistema di raccolta, tipo i rifiuti ingombranti o pericolosi. L'utilità principale di questo servizio è quella di evitare lo smaltimento in discarica, per recuperare risorse e tutelare meglio l'ambiente. Naturalmente la struttura non deve costituire ingombro o pericolo, mantenendo opportuna distanza dalle aree di passaggio.

In proposito, è stato evidenziato che la vicinanza di un impianto di questo tipo, capace di accogliere rifiuti di numerosi condomini, può provocare inevitabili immissioni intollerabili ma anche concretamente incidere sull'igiene dell'area, deprezzando gli appartamenti interessati dal problema. Ne consegue che, in caso di provvedimento comunale della realizzazione di tale opera, i condomini possono impugnare il provvedimento quando non è stata rispettata la distanza tra l'area ecologica in progetto e i loro terrazzi, nonché la violazione delle disposizioni comunali relative all'installazione dei contenitori per la raccolta dei rifiuti nelle aree condominiali. Sicché, in tali situazioni, il provvedimento deve considerarsi senz'altro revocato (T.A.R. Liguria, sez. I, 19 gennaio 2017, n. 29).

Ed ancora, in altro precedente, i proprietari di alcune ville, lamentavano innanzi all'autorità amministrativa che l'area ecologica (richiesta da un condominio limitrofo al Comune di appartenenza) costituiva a tutti gli effetti una costruzione, infissa al suolo permanentemente, con recinzione e copertura a pannelli e battuta in cemento, in violazione della normativa in materia di distanze. Difatti, la stessa, si collocava a solo sette metri dalla parete finestrata di uno dei loro immobili. Altra contestazione aveva ad oggetto il fatto che il comune non aveva tenuto in considerazione i potenziali danni alla salute dei ricorrenti, la cui abitazione si trovava nelle immediate adiacenze dell'isola ecologica in questione, né avrebbe effettuato le necessarie verifiche per escludere tali pregiudizi per il tramite della competente ASL. Alla luce di tali argomentazioni, è stato annullato il provvedimento di realizzazione dell'isola ecologica con contestuale condanna alle spese in solido tra Comune e Condominio (T.A.R. Liguria, sez. I, 26 ottobre 2018, n. 865).

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, si precisa che solo in mancanza di spazi adeguati potrà essere autorizzata l'occupazione di una zona pubblica per il deposito dei rifiuti, ma previa adeguata comparazione documentata degli interessi in gioco e facendo particolare attenzione a non disturbare troppo i vicini di casa. In ogni caso, l'isola ecologia condominiale deve essere posizionata nelle immediate vicinanze degli utilizzatori e preferibilmente in un'area privata.

Bordolli, Niente “aree ecologiche” sotto le finestre, l'amministratore può ricorrere in Comune, in Quotidiano del condominio, Sole24Ore, 21 aprile 2017;

Tarantino, Raccolta differenziata in condominio, in Condominioweb, 2018, 22.