Il condominio non è tenuto a pagare il premio dell'assicurazione contratta dall'amministratore senza il mandato dell'assemblea

L'amministratore di condominio non ha legittimazione a contrarre in nome e per conto dello stabile e stipulare un contratto di assicurazione per lo stesso, a meno che non sia stato espressamente autorizzato dall'assemblea. Il contratto eventualmente sottoscritto senza autorizzazione assembleare è privo di effetti nei confronti del condominio.

Un'assicurazione agiva depositando ricorso per decreto ingiuntivo avverso un condominio domandando il pagamento del premio relativo ad un contratto di assicurazione che era stato concluso a tutela del fabbricato.

Il condominio in oggetto decideva di notificare atto di citazione in opposizione contestando la debenza del suddetto premio e affermando come il precedente amministratore aveva, autonomamente e senza alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea, sottoscritto il citato contratto.

In conseguenza il condominio chiamava in causa il citato amministratore e chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo affermando di non dovere corrispondere il premio richiesto.

Si costituiva l'amministratore di condominio sostituito, che aveva però stipulato il contratto in oggetto, affermando come tale contratto - peraltro economicamente più vantaggioso del precedente - era stato da lui sottoscritto in ottemperanza al regolamento di condominio, che prevedeva l'obbligatorietà del contratto di assicurazione.

Nel giudizio oggi commentato, è di particolare importanza comprendere se i poteri dell'amministratore di condominio si spingano fino a comprendere la possibilità per lo stesso di sottoscrivere un contratto di assicurazione in nome e per conto del condominio amministrato.

Pur essendo pacifico che l'amministratore possa e debba dotare il condominio della adeguata copertura amministrativa occorre chiedersi se questi possa provvedere in autonomia o se debba attendere il mandato dell'assemblea.

L'art. 1130 c.c. in particolare, nel prevedere le attribuzioni dell'amministratore di condominio, non riporta alcuna disposizione che consentirebbe allo stesso di sottoscrivere in autonomia contratti in nome e per conto del palazzo amministrato.

Tale norma, difatti, riporta che «L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; […] 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio».

Il successivo art. 1131 c.c., poi, riporta al comma 1 che «Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi».

Dato che nel caso che ci occupa il regolamento di condominio indicava come un obbligo quello di dotare lo stabile di un contratto di assicurazione, può da tale disposizione desumersi che l'amministratore abbia agito correttamente, e quindi il contratto di assicurazione sia valido ed efficace, o deve invece considerarsi l'azione dell'amministratore come un atto compiuto da un mandatario oltre l'oggetto del contratto di mandato e, di conseguenza, fautore di un contratto invalido e improduttivo di effetti giuridici?

Il Tribunale di Torino, con la sentenza 31 maggio 2018, n. 2610, dichiarava l'inefficacia del contratto di assicurazione sopra descritto.

Secondo il giudice, infatti, solo l'assemblea avrebbe potuto conferire al mandatario il diritto di sottoscrivere detto vincolo in nome e per conto del condominio.

Secondo la Cassazione, difatti, «l'amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d'assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione. Infatti, la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l'amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato» (Cass. civ., sez. III, 6 luglio 2010, n. 15872).

L'amministratore che concluda un contratto per il condominio senza l'avallo dell'assemblea, quindi, non sta compiendo un atto conservativo utile a conservare il condominio, bensì va oltre i poteri del suo mandato concludendo un accordo senza essere stato incaricato dall'assemblea e senza averla successivamente informata (come accedeva nel caso in discussione).

È pur vero che il regolamento del condominio comportava l'obbligo per lo stabile di avere una assicurazione, ma tale previsione non poteva comportare (per lo meno così come formulata) la rinuncia dell'assemblea ai propri legittimi poteri decisionali.

Il caso in questione, quindi, non rientrava né nel citato caso di cui all'art. 1130 c.c. (compimento di atti conservativi) né quello dell'art. 1131 c.c. (maggiori poteri dell'amministratore conferiti dall'assemblea o dal regolamento).

Nel caso in questione, quindi, concludeva il giudice, ci si trovava di fronte ad un contratto concluso da un falsus procurator ossia un soggetto che agisce in nome e per conto di un altro (persona fisica, giuridica o condominio) senza avere i necessari poteri.

Tale contratto, come riportato dalla giurisprudenza, è privo di effetti e la sua invalidità può essere sollevata da chiunque o anche rilevata d'ufficio dal decidente, mentre spetta al rappresentante provare l'esistenza e i limiti della procura eventualmente ricevuta (come ad esempio riportato da Cass. civ., sez. un., 3 giugno 2015, n. 11377).

Il contratto, quindi, era improduttivo di effetti e il condominio non poteva essere chiamato a pagare il relativo premio.

La sentenza in commento appare corretta e condivisibile.

Il giudice, giustamente, rileva come le difese dell'amministratore, volte a dimostrare come egli avesse agito in applicazione del regolamento condominiale, fossero in realtà infondate.

Occorre rilevare, tuttavia, come la sentenza fosse unicamente volta a disciplinare il caso in oggetto, che vedeva l'amministratore certamente responsabile delle condotte ascritte e conseguentemente la sua responsabilità era indiscutibile.

In molti casi, però, le colpe dell'amministratore sono molto più sfumate.

Si assiste nella pratica a molteplici istanze di assemblee condominiali che non decidono o non raggiungono nemmeno i dovuti quorum partecipativi.

In tali casi, l'amministratore è portato, per semplicità e per cercare di tutelare il condominio, ad agire di sua spontanea volontà e talvolta anche anticipando i fondi che avrebbe dovuto spendere il condominio.

Non tutte le situazioni sono, quindi, di facile risoluzione come quella presentata, presentando ognuna serie difficoltà relative all'accertamento delle condotte sia del mandatario, che del mandante da realizzare nel corso dell'istruttoria processuale.

Celeste, Apparenza e mala fede nella convivenza all'interno degli edifici urbani, in Riv. giur. edil., 1999, fasc. 3, 143;

De Lorenzi, L'inefficacia del contratto del falso rappresentante. Azione ed eccezione di inefficacia, in Banca borsa titoli di credito, fasc. 3, 1 giugno 2018, 307;

Luminoso, Il rapporto di amministrazione condominiale, in Riv. giur. edil., fasc. 4, 1 agosto 2017, 221.