La nomina dell’amministratore del condominio è nulla senza l’indicazione del suo compenso

La delibera con cui l'assemblea condominiale dispone la nomina o il rinnovo dell'incarico all'amministratore è nulla ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c. ove il verbale dell'assemblea non contenga l'indicazione specifica del compenso spettante all'amministratore per l'attività che egli è incaricato di svolgere.

Un condomino chiede che sia dichiarata l'invalidità della delibera dell'assemblea del condominio con cui è stato disposto il rinnovo dell'incarico all'amministratore senza che nel verbale fosse indicata la misura del suo compenso.

Alla base della domanda il condomino attore invoca la nullità della delibera per violazione della previsione dell'art. 1129, comma 14, c.c.

L'art. 1129, comma 14, c.c. prevede che «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».

Viene così posto a carico dell'amministratore l'obbligo di indicare in modo preciso ed analitico il suo compenso, obbligo che deve essere adempiuto non soltanto nel momento del conferimento dell'incarico ma anche in occasione di ogni rinnovo dell'incarico.

L'indicazione del compenso richiesto non potrà avere un contenuto generico o indeterminato: la norma richiede infatti espressamente che sia fornita la “specificazione analitica” dei compensi e cioè un'indicazione che contenga in modo preciso le voci e gli importi richiesti per l'attività da svolgersi.

Obiettivo della norma è quello della trasparenza e della chiarezza nel rapporto tra i condòmini e l'amministratore.

A dare forza al precetto vi è la previsione della nullità della nomina dell'amministratore nel caso di violazione.

Il Tribunale di Udine - nell'affrontare la questione della validità della delibera di rinnovo dell'incarico all'amministratore del condominio che non si accompagni all'indicazione del suo compenso - richiama innanzitutto il contenuto dell'art. 1129, comma 14, c.c. e sottolinea che il testo di tale norma appare chiaro e tale da non lasciare “spazio ad ulteriori interpretazioni oltre a quella del dato letterale del precetto normativo”.

Sulla scorta di quanto prevede la norma deve ritenersi infatti - osserva il Tribunale - che sia “richiesto all'amministratore, all'atto dell'accettazione della sua nomina o conferma, di specificare in modo analitico l'importo del suo compenso per l'attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria». Ciò - sottolinea il Tribunale - deve ritenersi che sia finalizzato a «garantire la massima trasparenza ai condomini e renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato».

La violazione di tale regola - conclude il Tribunale - dà luogo alla nullità della delibera di nomina.

A conforto di queste affermazioni la sentenza richiama una serie di precedenti giurisprudenziali.

Viene ricordata in particolare Trib. Milano 3 aprile 2016, che ha dichiarato la nullità di una delibera assembleare che aveva disposto il rinnovo dell'incarico ad un amministratore senza che fosse specificato analiticamente il suo compenso: la sentenza si era segnalata per il rigore con cui aveva definito la questione avendo dichiarato la nullità della delibera non per il difetto in via assoluta dell'indicazione del compenso ma perché l'indicazione che pure era presente (che faceva richiamo alle “medesime condizioni economiche esposte per il passato”) è stata ritenuta non sufficientemente specifica.

La sentenza del Tribunale di Udine si pone in sintonia con tale lettura rigorosa della norma: nel dichiarare la nullità della delibera di rinnovo dell'incarico all'amministratore essa osserva infatti che nel caso in esame nel verbale dell'assembleanon era presente «alcun cenno al compenso richiesto dall'amministratore per l'attività da svolgere» né «alcun generico riferimento (che non sarebbe stato comunque sufficiente) alle condizioni economiche esposte per il passato».

Da notare, poi, che il Tribunale precisa che la nullità della delibera assembleare derivante dalla violazione del precetto anzidetto non poteva essere esclusa nemmeno dal fatto che nel caso esaminato il condomino attore avesse poi dato voto favorevole alla delibera di approvazione del bilancio consuntivo delle spese che comprendeva anche la somma relativa al compenso per l'amministratore per la gestione per la quale a questi era stato invalidamente rinnovato l'incarico con la delibera oggetto della discussione.

«Occorre evidenziare - nota a questo proposito il Tribunale di Udine - che l'approvazione da parte dell'attore del bilancio consuntivo 2016, … non è di per se sufficiente a ritenere infondata l'impugnazione in quanto, in tema di nullità delle delibere condominiali, la stessa può essere fatta valere anche dal condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorché abbia espresso il proprio voto favorevole (Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2013, n. 15042, e Trib. Perugia 24 marzo 2015, n. 602) e senza l'osservanza del termine di cui all'art. 1137 c.c.».

Il fatto che nel caso il vizio fosse tale da comportare la nullità (e non la semplice annullabilità) della delibera di nomina dell'amministratore consentiva dunque - ha ritenuto il Tribunale - allo stesso condomino attore di impugnare comunque ed in ogni tempo la delibera di approvazione del bilancio. Del resto, la delibera di approvazione del bilancio consuntivo del 2016 non avrebbe comunque potuto “considerarsi di per sé idonea” a sostituire la delibera impugnata, occorrendo una nuova delibera di conferma dell'amministratore previa indicazione del compenso da quest'ultimo richiesto».

Da sottolineare che, nell'impostazione così rigida della questione, il Tribunale di Udine segue l'orientamento tracciato non soltanto dalla sentenza citata del Tribunale di Milano ma anche da altre decisioni di giudici di merito intervenute in argomento tra cui si segnalano:

- Trib. Massa 6 novembre 2017, che ha sottolineato che ad escludere la nullità della nomina dell'amministratore condominiale in assenza della specificazione analitica del compenso a lui spettante per l'attività da svolgere, tanto nel caso di prima nomina quanto nel caso di successiva riconferma, non può rilevare la mera indicazione di una somma complessiva inserita tra le voci del preventivo di spesa;

- Trib. Roma 15 giugno 2016, che ha ritenuto illegittima la nomina dell'amministratore di condominio «non accompagnata dall'indicazione del compenso … a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente in ragione sia del fatto che lo stesso può variare, sia del fatto che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione necessaria a pena di nullità».

Sull'argomento, si segnala, però, anche Trib. Palermo 9 febbraio 2018, che - impostando la questione in termini diversi da quelli seguiti dalla giurisprudenza ora ricordata - afferma che, dalla lettura dell'art. 1129, comma 14, c.c., si ricava che l'ammontare del compenso richiesto dall'amministratore non deve necessariamente essere indicato nella delibera assembleare poiché ciò che prevede la norma è che esso debba essere precisato dall'amministratore al momento dell'accettazione della nomina, la quale può intervenire anche in un momento successivo alla delibera: ne deriva che non potrebbe considerarsi invalida la delibera dell'assemblea di nomina dell'amministratore che non riportasse gli elementi di cui all'art. 1129, comma 14, c.c.

La questione esaminata dalla sentenza del Tribunale di Udine - questione apparentemente di agevole soluzione - dà luogo invece a difficoltà sia sul piano interpretativo sia su quello applicativo.

Al riguardo è necessario prendere le mosse dal testo del comma 14 dell'art. 1129 c.c. che dispone che la “specificazione” dell'importo predetto deve essere fornita dall'amministratore al momento della sua accettazione della nomina.

Al proposito possono formularsi le seguenti osservazioni.

• Innanzitutto, si consideri il profilo soggettivo.

Il soggetto che viene preso in considerazione dalla disposizione è l'amministratore del condominio e non è invece l'assemblea.

Si noti infatti che l'attività che la norma in modo chiaro ed espresso dispone che debba essere compiuta è attività propria dell'amministratore.

Perché la previsione della norma sia rispettata, dunque, non è richiesto il compimento di alcuna attività da parte dell'assemblea. Né sembra che nel caso in cui l'amministratore non compia l'attività prevista dalla norma questa - ai fini del rispetto della norma - possa essere utilmente compiuta dall'assemblea.

• Un secondo profilo da considerare è quello relativo all'oggetto dell'obbligo previsto dalla norma.

Questo - è detto con chiarezza - è costituito dalla specificazione analitica dell'“importo dovuto a titolo di compenso per l'attività” dell'amministratore.

Si noti che ciò che si prevede che debba essere indicato è l'importo “dovuto” all'amministratore per il suo compenso e non è invece l'importo “richiesto” dall'amministratore per il suo compenso. La differenza è considerevole soprattutto alla luce del rilievo che l'importo relativo al compenso dell'amministratore potrà ritenersi “dovuto” a questi solo dopo che esso sia stato fissato e concordato dalle parti interessate (condominio e amministratore).

Per inciso, va notato che la norma, disponendo che la misura del compenso debba essere specificata al momento dell'accettazione dell'incarico da parte dell'amministratore, dà per certo che a questi debba sempre e necessariamente essere riconosciuto un compenso. Ciò conduce a ritenere che il contratto di mandato che viene stipulato dal condominio con l'amministratore sia sempre e necessariamente mandato oneroso. A questo proposito va notato che il fatto che il n. 1) dell'art. 1135 c.c. continui a definire “eventuale” la retribuzione dell'amministratore pare essere frutto di una mera dimenticanza del legislatore della riforma del 2013: la previsione dell'“eventualità” del compenso contrasta infatti con la prescrizione della nullità della nomina dell'amministratore nel caso in cui questa non si accompagni alla fissazione del compenso.

• Sempre con riguardo all'oggetto dell'obbligo in esame va notato che questo è costituito dalla specificazione analitica del compenso.

Ciò che si richiede è dunque un'indicazione precisa e dettagliata dell'importo che sarà dovuto per l'attività che l'amministratore dovrà svolgere.

La prescrizione della analiticità del compenso induce a ritenere che questo non possa essere fissato in via forfettaria ma debba essere invece determinato in modo distinto e specifico per le singole e diverse attività che l'amministratore sarà chiamato a compiere per dare esecuzione al suo incarico. Con riguardo a questa disposizione si è affermato anche che il compenso dell'amministratore deve essere riferito a tutte le attività gestorie dovendo comprendere dunque «oltre che le attività espressamente elencate dalla legge, anche gli atti preparatori e strumentali, nonché quelli ulteriori, che dei primi costituiscono il necessario completamento e ne raffigurano lo svolgimento naturale».

Da notare che l'aspetto della norma qui considerato presenta grande rilievo: come si è visto, secondo la giurisprudenza non è sufficiente una generica indicazione del compenso ma si richiede invece che l'indicazione sia dettagliata e specifica. In questo senso si è espressa anche la sentenza del Tribunale di Udine che si annota.

• Quanto alle condizioni previste perché l'obbligo in questione venga ad esistenza, queste sono costituite dall'ipotesi della nomina dell'amministratore o del rinnovo di tale nomina.

In ogni caso in cui l'amministratore del condominio venga nominato per la prima volta ed in ogni caso in cui l'amministratore venga confermato nel suo incarico, dunque, l'obbligo di specificazione previsto dalla norma verrà ad esistenza.

Da notare però che le vicende concrete relative alla prima nomina dell'amministratore e quelle relative alla conferma o al rinnovo dell'incarico possono presentare differenze (sì che potrebbe essere necessario considerare in modo differenziato le due ipotesi per individuare rispetto all'una ed all'altra le corrette modalità applicative della disposizione in esame): ciò anche in ragione del fatto che di norma l'amministratore che viene nominato per la prima volta non è presente in assemblea al momento della sua nomina (sì che tutte le attività che egli è chiamato a svolgere in relazione alla stipulazione del contratto di mandato dovranno necessariamente svolgersi in un momento ed in una sede diversa dall'assemblea) mentre nel caso di rinnovo dell'incarico all'amministratore “uscente” questi è di norma presente in assemblea (assemblea che egli stesso - appunto nella veste di amministratore uscente - avrà convocato).

• Con riguardo alle modalità di indicazione dell'importo anzidetto, la norma non menziona in modo espresso alcuna particolare forma o modalità.

Peraltro, si è ritenuto che dalla formulazione della norma si ricavi che la specificazione dell'importo «deve sostanziarsi nella redazione di un apposito documento, proveniente dall'amministratore e rivolto all'assemblea».

Vi è da dire poi che - ancorché la norma non dica che l'indicazione dell'importo debba essere operata con una delibera dell'assemblea - è chiaro che una delibera dovrà necessariamente esservi, dal momento che la volontà e le decisioni del condominio (necessarie perché possa essere conferito o rinnovato l'incarico all'amministratore) si esprimono sempre ed esclusivamente attraverso le delibere dell'assemblea.

• Quanto poi al momento in cui l'indicazione anzidetta deve avere luogo, la norma precisa che essa deve essere effettuata da parte dell'amministratore “all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo”.

Da osservare che - come già si è detto - l'accettazione della nomina da parte dell'amministratore designato dall'assemblea può avvenire con modalità ed in momenti assai diversi a seconda delle concrete modalità di svolgimento della vicenda che conduca alla nomina o al rinnovo dell'incarico.

Se prendiamo in considerazione le modalità concrete di svolgimento delle cose, ciò che si verifica nella maggior parte dei casi con riguardo alla prima nomina è che l'amministratore - spesso a seguito di richiesta da parte di uno o più condomini - avanza nei confronti del condominio la proposta di stipulazione del contratto di mandato o comunque manifesta al condominio il suo interesse e la sua disponibilità ad assumere l'incarico di amministrazione del condominio: in tale occasione egli indica anche la misura del compenso che propone di fissare. Sulla proposta così formulata il condominio in sede di assemblea prenderà posizione (da sottolineare che ogni decisione del condominio dovrà essere assunta attraverso una specifica delibera dell'assemblea): ed ove la proposta dell'amministratore sia accettata si produrrà - con la comunicazione al proponente dell'accettazione della proposta - la conclusione del contratto di mandato (art. 1326 c.c.) e resterà così fissato anche il compenso che competerà all'amministratore. In questo caso però appare difficile individuare un atto definibile quale “accettazione” dell'incarico da parte dell'amministratore, dal momento che è l'assemblea che accetta la proposta dell'amministratore.

Può, però, anche verificarsi l'ipotesi opposta a quella ora considerata: e cioè l'ipotesi in cui la proposta di stipulazione del contratto di mandato venga avanzata dallo stesso condominio nei confronti dell'amministratore (da sottolineare che anche per la formulazione di una tale proposta sarà necessaria l'adozione di una delibera assembleare). In questo caso anche la misura del compenso dell'amministratore dovrà essere oggetto della proposta proveniente dal condominio (ed anche a questo riguardo sarà necessaria la previa adozione di una specifica delibera assembleare). Ove tale proposta sia accettata dall'amministratore, il contratto di mandato sarà concluso nel momento in cui l'accettazione della proposta da parte dell'amministratore sarà comunicata al condominio proponente. È chiaro che in questa ipotesi - a differenza della precedente - è certamente possibile individuare un atto ed un momento definibile quale “accettazione” da parte dell'amministratore.

Da notare in ogni caso come il fatto che l'elemento da considerare sia costituito dall'accettazione della nomina da parte dell'amministratore - atto che, come si è visto, potrebbe essere successivo alla delibera dell'assemblea - possa condurre a valutare in termini critici la previsione della norma in esame che sancisce la nullità della nomina dell'amministratore che non si accompagni all'indicazione del compenso: al proposito si è osservato in dottrina che «nel caso di discrasia tra i due momenti la norma si presenta mal formulata e postula un caso di patologia sopravvenuta della proposta di nomina che mal si attaglia all'istituto della nullità negoziale intesa quale non conformità dell'atto e/o del negozio giuridico alla legge al momento della genesi».

• Quanto infine alle conseguenze della violazione della norma, viene precisato - come si è detto - che la violazione dà luogo alla nullità della nomina.

Da sottolineare che ciò che si prevede è la nullità della nomina dell'amministratore (o del rinnovo della nomina) mentre non è prevista la nullità della delibera dell'assemblea condominiale (delibera che comunque non può mancare dovendo necessariamente precedere la conclusione del contratto di mandato tra condominio e amministratore).

Da sottolineare poi come la sanzione della nullità prevista dalla norma sia destinata a trovare applicazione - come già si è notato - in ogni caso in cui sia violata la prescrizione che abbiamo esaminato: non solo nel caso in cui manchi del tutto l'indicazione del compenso, ma anche nel caso in cui un'indicazione vi sia ma venga formulata in modo non sufficientemente specifico ed analitico.

Da notare, poi, che ciò che la norma prevede è che in questo caso sia l'intero contratto di mandato tra l'amministratore e il condominio - e non solamente la parte di questo relativa alla determinazione del compenso - a non avere validità e a venire meno né, in questo caso, il corrispettivo potrà essere determinato ex artt. 1419, comma 2, e 1709 c.c.

Da sottolineare infine che la previsione della nullità della nomina dell'amministratore per il vizio che stiamo considerando dà luogo anche a numerosi ulteriori problemi interpretativi ed applicativi che però la brevità della presente nota non consente di approfondire: tra l'altro vi è da chiedersi chi, come e quando possa fare valere nel caso considerato la nullità della nomina dell'amministratore ed anche quali siano gli effetti della nullità con riguardo ai rapporti tra condominio ed amministratore ed anche tra condominio e terzi e tra amministratore e terzi.

Celeste - Scarpa, Le nuove norme in materia di assemblea e di amministratore nella riforma del condominio, in Giur. merito, 2013, I, 1263;

Celeste - Scarpa, L'amministratore e l'assemblea, Milano 2014;

Petrelli, L'amministratore di condominio e le novità introdotte dalla legge di riforma sul condominio n. 220 dell'11 dicembre 2012, in Giur. it., 2013, 1714;

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