La nomina di amministratore che non abbia adempiuto ai doveri di formazione puo' dar luogo a revoca

L'amministratore che non attende all'obbligo di formazione periodica di cui all'art. 71-bis disp.att. c.c. commette grave irregolarità che può dar luogo a revoca, ma la delibera di nomina non è affetta da nullità.

Alcuni condomini hanno impugnato la delibera con cui è stato nominato amministratore del condominio la società X, assumendo che la società non aveva comprovato che i due soci che la amministravano (e che concretamente svolgevano funzioni di amministrazione nel fabbricato) avessero svolto l'attività obbligatoria di aggiornamento professionale nei due anni antecedenti la nomina; per tale ragione hanno chiesto al Tribunale di dichiarare la nullità o comunque disporre l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale con la quale, nonostante il loro voto contrario, tale società era stata nuovamente nominata amministratore dello stabile.

Nelle more dell'impugnativa la società aveva rassegnato le dimissioni ed era stato nominato altro amministratore, il condominio costituendosi ha eccepito il proprio difetto di carenza di legittimazione passiva, ritenendo che la domanda per la revoca dovesse essere proposta contro l'amministratore personalmente; il Tribunale, assai più correttamente, ha rilevato la cessazione della materia del contendere in ordine al merito (essendo nel frattempo stato nominato altro soggetto) ed ha qualificato l'azione quale domanda di declaratoria di nullità della nomina, per effetto della prospettata invalidità della delibera impugnata, atteso che la domanda di revoca dell'amministratore di condominio avrebbe dovuto essere introdotta con un apposito procedimento camerale, di competenza del Tribunale collegiale.

La domanda, così riqualificata ed esaminato il merito ai soli fini della c.d. soccombenza virtuale, è stata respinta ritenendo che la delibera fosse del tutto legittima.

La pronuncia affronta un tema che, alla luce della ambigua formulazione della normativa vigente, risulta di complessa lettura; si tratta di argomento con significativi riflessi su un comparto di rilevante impatto economico e sociale, come è quello dei professionisti che si occupano di amministrazioni immobiliari, settore vieppiù interessato dalla normativa delle professioni non ordinistiche dettata dal legislatore nel 2013 (l. 14 gennaio 2013, n. 4).

La l. 11 dicembre 2012, n. 220 ha introdotto l'art. 71-bis disp.att. c.c., norma che - fra i requisiti indispensabili per svolgere l'incarico di amministratore - ha indicato una serie di caratteristiche soggettive, fra le quali l'assenza di condanne per alcuni tipi di reati, l'assenza di protesti, il godimento dei diritti civili e politici e la capacità di agire. Il legislatore ha ritenuto che il venir meno di uno di tali requisiti (previsti dalle lettere A/E della norma) comportasse la cessazione ipso iure dall'incarico, sì che ciascun condomino avrebbe potuto prendere l'iniziativa per la nomina di un nuovo amministratore: in tal caso, aldilà della categoria giuridica a cui si vuol ascrivere la conseguenza prevista dalla norma, il precetto è chiaro e comporta un effetto non fraintendibile. La norma di attuazione prevede inoltre (alla lettera f) l'obbligo per l'amministratore di sottoporsi a formazione iniziale e periodica, norma talmente generica nella sua formulazione che si è dovuto provvedere con un successivo decreto (d.m.n. 140/2014) a stabilire i parametri obbligatori di formazione dell'amministratore di condominio. Va osservato che, all'assenza di tale ultimo presupposto, la norma non riconnette alcuna diretta forma di decadenza dalla carica (a differenza dell'ipotesi di perdita dei requisiti soggettivi), sì che rimane dubbia quale debba essere l'incidenza del mancato espletamento degli obblighi formativi sulla carica dell'amministratore.

Il Tribunale compie una accurata disamina della fattispecie, prendendo in esame anche l'unica pronuncia nota sul punto (Trib. Padova 24 marzo 2017, n. 818), posto che gli attori fondano su tale unico precedente di merito la domanda ed affermano che la mancata frequentazione da parte dell'amministratore del corso di aggiornamento annuale sia causa di nullità della delibera che lo ha nominato, e ciò con riguardo al suo oggetto, per contrasto con l'art. 71-bis, lett. g), disp. att. c.c., da considerarsi come norma imperativa.

Il giudice scaligero ritiene tale assunto non convincente, dal momento che non tiene conto dell'intera disciplina rilevante nel caso di specie e il cui esame deve condurre a conclusione opposta; evidenzia, a tal fine, come l'art.1129, comma 12, c.c. elenchi una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell'amministratore condominiale, che consistono in condotte omissive del medesimo, successive o contestuali alla sua nomina, mentre la stessa norma (al comma 14) prevede un'ipotesi specifica di nullità, ove al momento della nomina, o al suo rinnovo, l'amministratore non indichi analiticamente l'entità del compenso richiesto.

Ne deriva che, quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell'amministratore l'omissione di alcuni adempimenti connessi all'assunzione dell'incarico, lo ha affermato espressamente. Pertanto, ulteriori ipotesi di nullità, quale conseguenza dell'inadempimento di altri doveri, non possono essere ricavate in via interpretativa; semmai, ove tali inadempimenti sussistano e si protraggano nel tempo, potranno integrare grave irregolarità, che giustifica la revoca dalla carica oltre che essere fonte di responsabilità per l'amministratore inadempiente.

La tesi avanzata dal Tribunale di Verona appare convincente, alla luce delle disposizioni vigenti e contiene una motivazione che appare coerente con il tessuto normativo; lo stesso non può dirsi dell'unico precedente che ha invece apoditticamente dettato confini granitici sia temporali che sostanziali alla formazione dell'amministratore, attività che - ad avviso del giudice padovano - deve inderogabilmente svolgersi in un balzano arco temporale annuale con decorrenza dal 9 ottobre di ogni anno e il cui mancato adempimento comporta radicale nullità: su tali aspetti, peraltro, quel giudice non spende una sola parola di motivazione, limitandosi a richiamare una ignota e, a suo dire, pacifica giurisprudenza.

D'altro canto, neanche l'autorevole dottrina che ascrive tout court l'art 71 disp.att. c.c. al novero delle norme di ordine pubblico evidenzia adeguatamente le ragioni che sosterrebbero la diversa disciplina della perdita dei requisiti soggettivi (con decadenza ex lege dalla carica) e quella del mancato svolgimento dell'attività formativa, che la norma lascia priva di conseguenze. Se la tesi della norma a rilevanza pubblica convince per i requisiti soggettivi, essendo plausibile che (finalmente) il legislatore consideri di interesse collettivo che soggetti pregiudicati, falliti o incapaci di agire gestiscano rilevanti patrimoni immobiliari, appare meno comprensibile come tale radicale sanzione possa estendersi ad un soggetto che, per il solo fatto di ritardare di qualche mese la propria formazione, certo non diventa automaticamente inabile alla professione.

In tal senso la valutazione del giudice scaligero appare ragionevole ed improntata ad un criterio di maggior flessibilità e aderenza al dato normativo (ubi lex voluit, dixit), sì che - nel silenzio della legge e a fronte di requisiti non apprezzabili oggettivamente, quale l'attitudine professionale e il corretto aggiornamento - la valutazione sotto il profilo della grave irregolarità che dia luogo a revoca è rimessa al prudente apprezzamento dell'autorità giudiziaria, nell'ambito di quella generale capacità di discernimento che è comunque riservata al giudice dall'art. 1129 c.c.

Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano,2017;

Terzago, Il condominio. Trattato teorico-pratico, a cura di A. Celeste, L. Salciarini e P. Terzago, Milano, 2015;

Triola, Il nuovo condominio, AA.VV. a cura di R. Triola, Torino, 2014;

Scarpa, Amministratore di condominio, Milano, 2018.