Trasferimento infraquinquennale di una quota dell'immobile, la revoca dell'agevolazione prima casa è parziale

In caso di all'alienazione entro il quinquennio dall'atto di acquisto di una quota dell'immobile, la decadenza dal beneficio “prima casa” incide unicamente sulla parte dell'immobile oggetto di alienazione e, dunque, opera nei limiti dell'importo del valore della quota alienata.

In seguito all'alienazione, entro il quinquennio, di una quota dell'immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, l'Ufficio ha emesso un avviso di liquidazione nei confronti di L.P. per la ripresa di imposta di registro, ipotecaria e catastale conseguente alla revoca del beneficio.

La Commissione Tributaria Provinciale ha rigettato il ricorso di L.P., con sentenza confermata anche in sede di appello. L.P. ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo.

In particolare, la ricorrente deduce la violazione dell'art. 1 nota II-bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n.131, 6 giacchè, a suo avviso, la Commissione Tributaria Regionale, nella sentenza impugnata, avrebbe dovuto riconoscere la legittimità dell'agevolazione fiscale relativamente alla quota non alienata dell'immobile.

La questione posta dalla ricorrente è se, in caso di alienazione infraquinquennale soltanto di una quota dell'immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, sia legittima o meno la revoca dell'intero beneficio.

La Suprema Corte dà ragione alla ricorrente, risolvendo la questione nel senso che, in caso di vendita infraquinquennale, la revoca non interessa il beneficio nella sua interezza, ma solo limitatamente a quella parte di esso corrispondente alla quota alienata.

In particolare, i Giudici di legittimità pervengono a tale conclusione, invocando il “canone di proporzionalità” fra esigenze del proprietario e ragioni del Fisco e richiamando, a conforto del percorso argomentativo, la disciplina prevista in materia di agevolazioni tributarie a favore della piccola proprietà contadina.

L'art. 6 L. 5 ottobre 1960, n. 1154 stabilisce, infatti, che "Nel caso di rivendita parziale del fondo o del fabbricato acquistati usufruendo delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina, la decadenza di cui all'art. 7 della L. 6 agosto 1954, n. 604, e all'art. 6 della L. 1 febbraio 1956, n. 53, opera limitatamente al valore della parte rivenduta, calcolato proporzionalmente a quello accertato per l'intero fondo al momento dell'acquisto".

Inoltre, una tale interpretazione è in linea con gli orientamenti espressi dalla Corte Europea dei Diritti dell'Uomo (Corte EDU, NKM c. Ungheria, 15.5.2013, ric. n. 66529/11; Corte EDU, Bulves Ad c. Bulgaria, 22.1.2009, ric. n. 3991/03), che ha, più volte, ricordato come la seconda parte del secondo paragrafo dell'art. 1 Prot. n. 1 annesso alla CEDU consente ai singoli Stati aderenti l'imposizione fiscale come limite del godimento dei beni, anche se spetta ad essa Corte valutare se la misura fiscale preserva il giusto equilibrio tra le esigenze dell'interesse generale della comunità e gli imperativi della salvaguardia dei diritti dell'uomo.

L'opzione ermeneutica prescelta dalla Suprema Corte è, peraltro, non dissimile da quella adottata dalla Agenzia delle Entrate, che, nella risoluzione n. 31/E del 16 febbraio 2006, ha così affermato, rispondendo al quesito di una contribuente: “Con riferimento al quesito posto dalla istante, concernente il caso in cui il contribuente, dopo aver acquistato con il beneficio ‘prima casa' un immobile e un box, successivamente (ma prima del decorso di 5 anni) rivende una quota- parte dell'immobile, unitamente al box, deve ritenersi che il contribuente decada parzialmente dall'agevolazione limitatamente alla quota-parte dell'immobile ceduto e del box. (…omissis…)

Anche in questo caso – anche se l'immobile che resta di proprietà dell'istante sia idoneo a soddisfare le necessità abitative della sua famiglia - la vendita prima del decorso del termine quinquennale determina la decadenza parziale dall'agevolazione per la parte di immobile venduto e per il box. (…omissis…) Così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all'acquisto di una quota di abitazione (cfr. circolare n. 19 dell'1 marzo 2001, paragrafo 2.2.3), allo stesso modo deve ritenersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta”.

L'ordinanza che si annota si segnala perché interviene su una fattispecie non espressamente regolata dal legislatore né oggetto di precedenti giurisprudenziali.

La soluzione adottata merita di essere condivisa, giacchè costituisce un giusto punto di equilibrio tra le ragioni del Fisco e quelle del contribuente.

Ove si ragionasse diversamente, e cioè si ammettesse la decadenza di integrale dalle agevolazioni “prima casa” anche in ipotesi di vendita infraquinquennale di una sola quota dell'immobile, si tradirebbe la ratio della disciplina prevista dal punto. n. 4 della Nota II bis all'art. 1 della Tariffa parte I allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Come è noto, l'acquirente decade dalle agevolazioni “prima casa” quando:

1. le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;
2. non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;
3. vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Ora, con particolare riferimento a quest'ultima ipotesi, la norma, infatti, stabilisce che “in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonche' una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.

In tal caso, alla base del potere sanzionatorio, c'è la presunzione di un intento speculativo che viene punito dall'Amministrazione finanziaria ogni qualvolta l'acquirente "agevolato" trasferisce a titolo gratuito od oneroso un immobile prima del decorso di cinque anni dall'acquisto, senza procedere al riacquisto di un altro immobile, entro un anno dall'alienazione.

Orbene, nella fattispecie in esame un siffatto “intento speculativo” potrebbe presumersi unicamente con riferimento alla sola operazione di vendita della quota dell'immobile “agevolato” e, pertanto, sarebbe ingiustificato applicare al contribuente le stesse conseguenze sanzionatorie previste per la diversa ipotesi di vendita dell'intero bene.

È di estremo interesse il richiamo della Suprema Corte alla giurisprudenza della Corte Europea dei diritti dell'uomo, che, anche in ambito tributario, ha valorizzato il dettato dell'art. 1 del Protocollo n. 1 della Convenzione, in base al quale “Ogni persona fisica o giuridica ha diritto al rispetto dei suoi beni. Nessuno può essere privato della sua proprietà se non per causa di utilità pubblica e nelle condizioni previste dalla legge e dai principi generali del diritto internazionale. Le disposizioni Precedenti non portano pregiudizio al diritto degli Stati di mettere in vigore le leggi da essi ritenute necessarie per disciplinare l'uso dei beni in modo conforme all'interesse generale o per assicurare il pagamento delle imposte o di altri contributi o delle ammende”.

La Corte Edu ha, in proposito, sottolineato come non basti una previsione normativa a ritenere legittima l'interferenza dello Stato nel godimento della proprietà da parte del singolo, giacchè occorre che sia rispettato un giusto equilibrio tra l'interesse pubblico e l'interesse privato.

Nell'individuazione di questo “punto di equilibrio” gli Stati godono indubbiamente di un ampio margine di apprezzamento. Tuttavia, la Corte Edu ha il potere di esercitare un controllo, al fine di verificare se tale “punto di equilibrio” sia effettivamente raggiunto a livello dei singoli Stati membri.

Orbene, tirando le fila del discorso, la decisione in rassegna, sopperendo ad una lacuna del legislatore, si sforza di trovare il difficile “punto di equilibrio” tra le contrapposte esigenze del Fisco e del contribuente nella particolare fattispecie di vendita infraquinquennale di una sola quota dell'immobile interamente acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

In tal modo, la Suprema Corte si uniforma alla giurisprudenza sovranazionale ed offre agli operatori una soluzione ragionevole e rispettosa della più generale ratio dell'istituto della decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.