La rinuncia al riscaldamento centralizzato è ammessa anche in costanza di un regolamento condominiale che vieti il distacco

Il regolamento condominiale, se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento laddove mirato all'esonero dall'obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all'uso ossia al distacco dell'impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto con la disciplina legale dell'uso della cosa comune. Tali limitazioni non possono essere, invece, dettate da un regolamento non contrattuale che non può incidere sui diritti dei partecipanti (in senso restrittivo o ampliativo con effetti sul riparto delle spese) ma solo regolamentare le modalità d'uso delle cose comuni e l'organizzazione ed il funzionamento dei servizi condominiali.

Le clausole regolamentari che limitano i diritti dominicali dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive (nel caso di specie costringendoli ad attingere sempre al riscaldamento centralizzato ed a versare gli oneri inerenti il consumo anche se non goduto il calore), per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale.

Una condomina, a seguito di rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento effettuata dopo l'entrata in vigore della l. n. 220/2012, impugnava la delibera assembleare con la quale non le era stato riconosciuto il diritto al distacco medesimo e le era stata addebitata l'intera quota millesimale delle relative spese (per consumi e di conservazione del bene). Tutto ciò malgrado la consulenza tecnica di parte avesse dimostrato che l'intervento non aveva creato squilibri nel funzionamento dell'impianto né aggravio di spesa per gli altri condomini. Si costituiva in giudizio il condominio, il quale chiedeva il rigetto della domanda in quanto una clausola del regolamento di condominio, di natura asseritamente contrattuale, vietava il distacco senza il pagamento degli oneri. Istruita la causa, con esperimento di perizia tecnica d'ufficio, il giudice monocratico, quanto al diritto di parte attrice di separarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento annullava la delibera assembleare ed accoglieva parzialmente la domanda proposta, nel senso che la condominadoveva concorrereal pagamento delle spese di funzionamento dell'impianto, ma in misura molto ridotta rispetto alla quota originaria di sua pertinenza. Fermo restando che le spese di conservazione del bene rimanevano, comunque, a carico della condomina stessa.

Dall'esame della motivazione della sentenza del Tribunale capitolino, palesemente articolata, è emerso che la questione sulla quale puntare l'attenzione ha riguardato sostanzialmente il rapporto sussistente tra il regolamento di condominio ed il diritto del condomino di rinunciare all'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato, nonchè la circostanza che un eventuale relativo divieto sia contenuto in un regolamento contrattuale piuttosto che assembleare, proprio in considerazione della differenza contestuale dei due atti.

Altro problema ha, poi, riguardato la possibilità di dover contribuire parzialmente anche alle spese di consumo allorchè emerga che il soggetto, malgrado l'acquisizione di indipendenza dal servizio centralizzato, possa, comunque, trarre dallo stesso un minimo vantaggio personale.

A fronte della contestazione avanzata dal condominio, secondo la quale una disposizione del regolamento di condominio imponeva al condomino, che si fosse distaccato dal riscaldamento centralizzato, di continuare a pagare le spese del funzionamento dell'impianto, il giudice ha nuovamente evidenziato la distinzione tra spese di conservazione del bene comune, definibili propter rem, alle quali il condomino non si può sottrarre (Cass. civ., sez. II, 29 settembre 2011, n. 19893; Cass. civ., sez. II, 29 marzo 2007, n. 7708) ed oneri di godimento, che possono essere oggetto di rinuncia unilaterale. La spesa per il combustibile, essendo necessaria all'uso del servizio centralizzato, non può essere addebitata al condomino rinunciante in applicazione al principio di cui all'art. 1123, comma 2, c.c. poiché a seguito di tale scelta questi non trae più alcun vantaggio dal servizio comune.

Il giudice di primo grado ha, altresì, precisato, sempre in linea con l'orientamento della Corte, che il condomino non può rinunciare ai propri diritti sul bene comune (art. 1118, comma 2, c.c.), che tale norma è inderogabile (art. 1138, penultimo comma c.c.) e, conseguentemente che il regolamento di condominio, se contrattuale, non può consentire una rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento quando lo scopo sia quello di esonerare lo stesso condomino dall'obbligo di contribuire alle spese di conservazione e di manutenzione dell'impianto medesimo. Diversamente la rinuncia al semplice utilizzo del servizio può essere interdetta, poiché il divieto non è in contrasto con la disciplina che regola l'uso della cosa comune (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923). Si tratta di divieti che devono essere contenuti in un regolamento di natura contrattuale, poiché solo questo può limitare i diritti dominicali dei singoli condomini (che, nel caso di specie sarebbero quelli di obbligare il partecipante a servirsi sempre del riscaldamento centralizzato ovvero di partecipare sempre e per l'intero al versamento degli oneri condominiali pur non godendo del calore), talchè le clausole di riferimento devono essere approvate da tutti i condomini avendo valore negoziale.

Ha correttamente rilevato il Tribunale che la natura contrattuale del regolamento di condominio deve essere documentata dal soggetto che intenda far valere il divieto (nella fattispecie: il condominio), producendo in giudizio la relativa nota di trascrizione dalla quale risulti l'indicazione della limitazione imposta con la relativa clausola che crea vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie. E questo il condominio non aveva fatto, rendendo la clausola stessa non opponibile all'attore.

Sulla base di tali considerazioni ed accertato il diritto del condomino di separarsi dall'impianto centralizzato, il giudice del merito ha, invece, ritenuto che l'attore dovesse contribuire, anche se in minima parte, alle spese di gestione per effetto del godimento, seppur indiretto, del calore proveniente dall'impianto centralizzato. Dalla CTU, infatti, era emerso che l'intervento, pur non avendo comportato alcuno squilibrio nel funzionamento dell'impianto, aveva determinato in favore del condomino distaccato un passaggio di calore alla sua unità immobiliare proveniente dalle colonne montanti che tale appartamento attraversavano, con conseguente indebito arricchimento del condomino nel caso in cui questo non avesse contribuito a partecipare alla spesa comune in ragione della percentuale attribuitagli dall'ausiliario.

Si ribadisce che la decisione del giudice capitolino è, nella sostanza, conforme a quell'orientamento della giurisprudenza oramai consolidato nel tempo e che ha spinto il legislatore ad intervenire su di una materia che per anni è stata al centro di grandi dispute giudiziarie: si può rinunciare ad utilizzare l'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se non si creano notevoli squilibri per il funzionamento dello stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini. Resta fermo, per chi si sia distaccato, l'obbligo di partecipare alle spese di manutenzione e conservazione dell'impianto comune.

Come dimostra il testo della norma le due condizioni poste dal legislatore sono alternative tra loro, mentre la disfunzione nel funzionamento all'impianto comune è da considerarsi come causa impeditiva e non superabile per l'intervento solo se di grado elevato. Diversamente, l'aggravio di spesa potrebbe essere risolvibile nel momento in cui il soggetto/i che si siano distaccati si assumano l'obbligo di compensare la maggior somma risultata a carico dei condomini che continuano a servirsi dell'impianto centralizzato.

Desta, invece, perplessità la motivazione della sentenza nel punto in cui afferma che le clausole uguali aquella invocata dal condominio, che restringono i poteri e le facoltà sulle proprietà esclusive o condominiali e che creano, anche per il futuro, vincoli, non sono nulle per la violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali poichè non costituiscono obbligazioni propter rem, quanto piuttosto servitù reciproche atipiche, consistenti nell'assoggettare al peso della non modificabilità tutti i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva a vantaggio delle altre proprietà immobiliari.

Quanto a ciò sembra che la sentenza non abbia tenuto conto dell'orientamento della Corte di Cassazione che, in identica fattispecie, ha dichiarato la nullità di tale clausola (obbligo di contribuzione alle spese per l'uso del riscaldamento in aggiunta a quelle, non rinunciabili, per la conservazione dell'impianto) poiché il regolamento di condominio costituisce un contratto atipico, meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale all'ordinamento. Al contrario una siffatta clausola da un lato vanifica il legittimo interesse del condomino al beneficio che può trarre dal distacco dall'impianto comune e, dall'altro, contrasta con il fine del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, come emerge dall'art. 1118, comma 4, c.c. nella sua nuova versione (Cass. civ., sez. II, 2 novembre 2018, n. 28051; Cass. civ., sez. II, 12 maggio 2017, n. 11970).

Quanto, infine, al profilo della decisione che ha posto a carico del condomino una quota minima della partecipazione anche alle spese di consumo il Tribunale ha seguito un suo precedente orientamento secondo il quale, in un caso analogo, aveva affermato che il condomino distaccatosi, pur non essendo pienamente servito dall'impianto di riscaldamento centrale, beneficia in via indiretta del servizio comune e, di conseguenza, deve partecipare alle spese di gestione in misura proporzionale all'uso indiretto che può fare dell'impianto, ricevendo il calore dalle condutture di collegamento per gli altri appartamenti dell'edificio (Trib. Roma 10 giugno 2014, n. 12608).

ribaldone, Il regolamento condominiale di natura contrattuale ed il distacco dall'impianto centralizzato, in Immobili & proprietà, 2017, 493;

Nasini, La rinuncia unilaterale al servizio di riscaldamento centralizzato alla luce delle recenti normative, in Arch. loc. e cond., 2016, 166;

Cusmai, Rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale, in Ventiquattrore avvocato, 2011, fasc. 2, 8;

nucera, Distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento e rapporto tra 2º e 4º comma dell'art. 1118 c.c., in Arch. loc. e cond. 2015,271;

Scalettaris, Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento secondo il nuovo 4º comma dell'art.1118 c.c., in Arch. loc. e cond., 2015, 135;

Guizzetti, Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, in Arch. loc. e cond., 2014, 419.