Locazione di immobile in regime di edilizia convenzionata: il canone è determinato ex lege

Il canone massimo di locazione determinato ex lege, ed applicabile all'immobile realizzato in regime di edilizia agevolata e convenzionata, comporta la parziale nullità della clausola negoziale relativa al canone di locazione indicato in misura difforme da quella legale, con la sostituzione delle clausole difformi eventualmente apposte dalle parti, ed il diritto del conduttore a ripetere le somme indebitamente percepite dal locatore.

La quaestio juris attiene alla controversia insorta tra l'assegnatario di un'unità immobiliare - facente parte di un complesso edilizio edificato in regime di edilizia agevolata-convenzionata - che anni addietro aveva concesso in locazione il prefato cespite al conduttore, il quale, successivamente, lo evoca in giudizio al fine di sentire dichiarare la parziale nullità - quanto alla illegittima misura del canone - del contratto di locazione stipulato, con diritto alla ripetizione delle somme indebitamente corrisposte in violazione delle condizioni previste ex lege, riferite al particolare status giuridico dello stesso immobile.

La questione risolta dal giudice romano attiene alla possibilità per l'assegnatario-locatore di un'immobile facente parte di un complesso edilizio edificato in regime di edilizia agevolata, di stipulare un contratto di locazione con un terzo soggetto, avente ad oggetto lo stesso immobile, al prezzo di mercato.

Il Tribunale capitolino, accoglie la domanda, rilevando che trattasi di alloggio sociale di edilizia residenziale pubblica convenzionata, e che alla fattispecie in esame si applica l'art.35, l. n. 865/1971, con delega al Comune per la determinazione dei prezzi massimi di cessione e dei canoni massimi di locazione dell'anzidetto immobile.

Ciò premesso, il giudice romano, considerato che il contesto normativo da cui muovere per determinare il prezzo massimo di locazione dell'immobile in parola nella fattispecie scrutinata è vario, conclude che, in difetto di una precisa indicazione della Regione - a cui spetta il compito di emanare una convenzione “tipo” per la determinazione dei canoni di locazione in misura percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi - debbano seguirsi i criteri fissati per la determinazione dell'equo canone, applicando la disciplina di cui alla l. n. 392/1978, atteso che la normativa sull'equo canone è espressamente richiamata finanche nell'art. 4, l. n. 431/1998.

Nell'addivenire a tale soluzione, il Tribunale applica i principi enunciati al riguardo dalla Consulta - Corte Cost., n. 155/1988 - avendo quest'ultima espressamente dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 26, comma 1, lett. c), l. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non dispone che il canone di locazione degli immobili soggetti alla disciplina dell'edilizia convenzionata non deve comunque superare il canone che risulterebbe dall'applicazione delle disposizioni del titolo I, capo I, della medesima legge.

In altre parole, il vincolo del prezzo massimo di cessione e, quindi, di locazione, è stabilito da norme imperative e non può essere derogato dalle parti, “pattiziamente”, fin tanto che è in vigore la convenzione, ragione per cui, nel caso di specie trovano applicazione gli artt. 1418, 1419 e 1339 c.c. laddove dispongono che le clausole ed i prezzi di beni o servizi imposti ex lege sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione delle clausole difformi precedentemente apposte dalle parti interessate in sede negoziale.

Conseguentemente, rigettata ogni contraria eccezione sollevata dalla resistente locatrice in punto di decadenza e prescrizione, trova accoglimento la domanda di ripetizione proposta dal conduttore ex art.13, l. n.431/1998 che mutua la disciplina dei “patti contrari alla legge” contenuta nell'art. 79, l. n. 392/1978 sull'equo canone, abrogata dall'art. 14, comma 4, l. n. 431/1998, limitatamente alle locazioni abitative.

La pronuncia che si annota risulta coerente ed adesiva all'orientamento giurisprudenziale di legittimità formatosi nel corso degli anni, atteso che sotto il profilo squisitamente teleologico, è conforme ad una politica del diritto volta a garantire il diritto alla casa, facilitando la locazione di alloggi a prezzi contenuti ai ceti meno abbienti, non certo quella di consentire operazioni speculative a prezzo di mercato, in quanto, diversamente argomentando, la drastica compressione dell'autonomia privata non troverebbe alcuna giustificazione.

L'edilizia convenzionata si colloca nel più ampio quadro dell'edilizia residenziale pubblica, il cui fine è stato individuato nel sopperire al fabbisogno abitativo di categorie sociali di limitate capacità economiche, o, comunque, ritenute per altre ragioni, meritevoli di tutela.

Ciò premesso, in ordine alla problematica scrutinata dal giudice romano, si segnala un primo indirizzo in cui si è inteso valorizzare l'autonomia negoziale delle parti, pervenendo alla conclusione che sia i divieti di alienazione, che i criteri normativi di determinazione del prezzo o del canone di locazione, fossero applicabili, soggettivamente, solo al primo avente causa, e, cioè, al costruttore, titolare della concessione rilasciata a contributo ridotto, e, parte della convenzione-tipo stipulata con il Comune, senza alcuna possibilità di riflesso sui successivi sub-acquirenti (Cass. civ., sez. II, 4 aprile 2011, n. 7630; Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13006).

In base ad altro orientamento, la disciplina vincolistica, promanando da norme imperative, anche se attraverso convenzioni intercorse tra il Comune ed il Concessionario, a contenuto, peraltro, predeterminato ex lege e, quindi, inderogabile, induce a ritenere che l'eventuale violazione dei parametri legali sul prezzo di cessione o determinazione del canone di locazione, comporterebbe la nullità parziale ex art. 1419, comma 2, c.c. e, conseguentemente, la loro sostituzione mediante l'inserzione automatica del corrispettivo legale della cessione o locazione riguardante l'immobile in parola, ex artt. 1339 e 1419, comma 2, c.c.

In buona sostanza, la sostituzione automatica della clausola viziata con altra prevista dall'ordinamento, comporta che il contratto è come se sorgesse sin dall'inizio con la clausola imperativa imposta ex lege, in un'ottica di conservazione del contratto, depurato delle pattuizioni contra jus.

La scelta del Tribunale, nell'esprimere le motivazioni della sentenza in commento - a ben vedere - sembra ricadere su tale ultimo orientamento.

Al riguardo, giova ricordare come la giurisprudenza di legittimità si era già consolidata nello statuire il principio che ai sensi dell'art. 35, l. 22 ottobre 1971, n. 865, che delega al consiglio comunale la fissazione dei criteri per la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi in materia di edilizia convenzionata, gli atti amministrativi relativi, così come le convenzioni, in quanto promananti in forza della predetta delega legislativa, traggono da quest'ultima, direttamente, il carattere di imperatività, e, pertanto, devono ritenersi compresi nella previsione dell'art. 1339 c.c., cui si ricollega quella dell'art. 1419, comma 2, c.c. posto che la conseguenza tipica della difformità di una clausola negoziale da una norma imperativa è la sanzione della nullità della clausola stessa, senza riflessi invalidanti sull'intero contratto nell'ipotesi della sua sostituzione di diritto (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 3018; Cass. civ., sez.II, 21 dicembre 1994, n. 11032; Cass. civ., sez. II, 12 aprile 2002, n. 5369).

L'applicabilità dell'art. 1339 c.c. appare dunque legittima, perchè, quando l'anzidetta norma allude alle clausole imposte dalla legge, non si riferisce soltanto al caso nel quale sia la stessa legge ad individuare la clausola da interpolare nel testo negoziale, dovendo intendersi riferita anche all'ipotesi in cui la legge preveda che l'individuazione della clausola in questione sia fatta da altra fonte prevista ex lege, come nella fattispecie, attraverso una convenzione ad hoc.

Infatti - come osservato dal Tribunale con la pronuncia in commento - l'art. 1339 c.c. quando fa riferimento all'inserzione automatica delle clausole imposte dalla legge, deve essere intesa in senso ampio e, quindi anche in relazione ai provvedimenti promananti da un organo amministrativo, cui la legge attribuisce il potere di decidere in materia di prezzi, fissando i criteri ed i limiti di massima del suo esercizio, con la conseguenza che ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è nulla per la parte eccedente.

Un'ultima considerazione si impone prima di chiudere la breve disamina che precede, al solo fine di rilevare come il tribunale ha tenuto conto degli orientamenti giurisprudenziali e dottrinali emersi in relazione all'art.79 della l. n. 392/1978, ancora attuali per effetto dell'art.13 della l. n. 431/1998, in tema di decadenza e prescrizione.

Infatti, con riferimento alla decadenza, si è affermato che il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l'onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla l. 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell'immobile oggetto del contratto, coincidente con la data in cui il bene viene posto nell'effettiva disponibilità del locatore, e non dalla data di cessazione del rapporto giuridico tra le parti (Cass. civ., sez. III, 14 marzo 2018, n.6124; Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2016, n.13011; Cass. civ., sez. III, 24 maggio 2013, n.12994; Cass. civ., sez. III, 3 aprile 2009, n. 8143; Cass. civ., sez. III, 31 ottobre 2005, n. 21113; Cass. civ., sez. I, 4 giugno 2003, n. 8914; Cass. civ., sez. III, 27 ottobre 1995, n. 11185).

In ordine alla prescrizione del diritto del conduttore, è tutt'ora pacifico l'orientamento di legittimità secondo cui l'azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato oltre la misura legale del canone, resta soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione d'indebito, conseguentemente, la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell'art. 2946 c.c. (Cass. civ., sez. un., 21 maggio 2007, n.11666; Cass. civ., sez. III, 14 marzo 1995, n.2936; Cass. civ., sez. III, 17 marzo 1992, n.3277).

Al riguardo, attesa la diversità della situazione giuridica scrutinata nella sentenza in commento, non può invocarsi, né la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, trattandosi nella fattispecie in esame di obbligazione derivante dalla legge e non di obbligazione ex delicto, né quella quinquennale di cui all'art. 2948, n. 3), c.c. per i corrispettivi di locazione, concernente quest'ultima norma soltanto i diritti del locatore.

Inoltre, il principio secondo il quale, il rispetto del termine di sei mesi consente al conduttore il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, con la conseguente inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione, non implica che la prescrizione del diritto debba essere maturata affinchè operi la decadenza semestrale dall'azione, che invece si verifica indipendentemente dal compimento della prescrizione (Cass. civ., sez. III, 6 maggio 2010, n.10964).

Gugliotta, La Cassazione torna a pronunciarsi sulla vendita degli alloggi di edilizia convenzionata con vincolo sulla determinazione del prezzo: riflessioni a margine di un orientamento da rimeditare, in Riv. notar., 2018, 293

Picaro, Relazione sul prezzo massimo di cessione nelle vendite di immobili di edilizia agevolata convenzionata negli orientamenti della giurisprudenza di legittimità e di merito, in Riv. giur. edil., 2018, 273

Plasmati, La determinazione del prezzo di cessione degli alloggi e relative sanzioni in caso di inosservanza, in Riv. notar., 2015, 410