Non è valido il divieto di sopraelevazione se non è previsto nel regolamento trascritto o menzionato nel titolo di acquisto

La limitazione dei diritti dei condomini che superi i limiti di cui all'art. 1138, comma 1, c.c. è possibile, ma deve essere prevista nel regolamento condominiale, che deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari oppure essere richiamata, anche de relato, nell'atto di acquisto dell'immobile, sicché, in assenza di tali requisiti la clausola non può essere vincolante per i condomini.

I condomini proprietari dell'immobile sito all'ultimo piano di un condominio realizzavano una struttura sul lastrico solare costituita da una pergotenda ed altri manufatti, tra i quali un cucinino in muratura.

A detta dell'attore, tale costruzione in sopraelevazione sarebbe stata vietata in quanto in violazione delle disposizioni sulle parti comuni.

Nel rogito con il quale i condomini avevano acquistato l'immobile, poi, il Notaio avrebbe a detta dell'attore annotato la seguente locuzione: «i rispettivi proprietari [delle terrazze NDR] non potranno eseguire alcuna sopraelevazione, né costruzione di nessun genere».

L'attore, in particolare, contestava il manufatto realizzato dai convenuti in quanto contrario al regolamento condominiale, illegittimo ai sensi dell'art. 1127 c.c. rispetto a quanto stabilito nel titolo di proprietà, non ché in violazione delle regole sulla gestione delle parti comuni.

Si costituivano in giudizio i convenuti, istando per il rigetto della domanda attorea e la condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per avere istaurato una lite temeraria.

A seguito di esperimento di CTU sui luoghi menzionati, il giudizio si avviava alla decisione.

La questione giuridica sottesa al giudizio non inerisce tanto alla facoltà di sopraelevare, quanto alla possibilità per il condominio di stabilire divieti per i singoli condomini che limitino il loro diritto ad utilizzare i loro beni.

Il regolamento condominiale, indiscutibilmente, stabilisce obblighi e limiti dei condomini per quanto riguarda l'utilizzazione dei beni condominiali, ma non può anche stabilire limiti per le parti private, salvo casi particolari.

Qualsiasi limite al diritto di sopraelevare, quindi, sarà considerato valido se contenuto in un regolamento contrattuale trascritto nei pubblici registri immobiliari o, in alternativa, se sarà trascritto (esplicitamente o anche solo richiamando altre fonti) nel contratto di compravendita con il quale le parti avevano acquistato l'immobile sito nello stabile.

L'art. 1127 c.c. prevede che «Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. […]

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare».

La decisione in commento, quindi, si trova altresì impegnata a definire se la pergotenda realizzata costituisca o meno una sopraelevazione.

La risoluzione di questi due quesiti costituisce la questione giuridica analizzata nella presente esposizione.

Con la decisione in commento, il giudice di merito rigetta la domanda attorea.

Trovandosi a valutare i quesiti sopra esposti, il decidente fornisce questa ricostruzione in fatto e diritto.

La pergotenda realizzata dai convenuti non doveva essere considerata una sopraelevazione.

Secondo il Consiglio di Stato, infatti, «la pergotenda costituisce un elemento di migliore fruizione dello spazio esterno, stabile e duraturo. Tenuto conto della consistenza e delle caratteristiche costruttive e della funzione, non costituisce un'opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo e quindi non può essere definita costruzione oppure elevazione. L'opera principale non è la struttura in sé, ma la tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, con la conseguenza che la struttura si qualifica in termini di mero elemento accessorio, necessario al sostegno e all'estensione della tenda» (v., sul punto, Cons. Stato, sez. VI, 27 aprile 2016, n. 1619).

Nel caso in questione, tuttavia, insieme alla pergotenda, erano state realizzate altre strutture tra le quali figurava un cucinino in muratura, questo si dotato della stabilità strutturale tale per essere definito una costruzione in sopraelevazione.

Secondo la Cassazione, infatti, «qualsiasi manufatto tridimensionale comunque realizzato che comporti una ben definita occupazione del terreno e dello spazio aereo costituisce una costruzione e quindi la sua edificazione è da considerare una sopraelevazione» (v. Cass. civ., sez. II, 15 giugno 2017, n. 30157).

Stabilito come i manufatti (o meglio, alcuni di essi) fossero considerabili come sopraelevazioni, spettava al giudice valutare l'opponibilità del divieto di sopraelevare ai convenuti.

Nel caso in questione, tuttavia, il giudice valutava come detto divieto non avesse efficacia nei confronti dei condomini.

A differenza di quanto affermato dall'attore, infatti, non risultava alcuna menzione del divieto di sopraelevare né nel regolamento, né nel contratto di compravendita dei convenuti stessi.

L'unica menzione di tale divieto, infatti, era ravvisabile nell'atto con il quale il dante causa dei convenuti aveva a sua volta comprato il manufatto, ma la mancata replica della clausola nel successivo contratto aveva cagionato l'inopponibilità della stessa ai condomini convenuti.

Alla luce di quanto sopra riportato, il Tribunale rigettava la domanda attorea, condannando il condomino alla refusione delle spese giudiziali dei convenuti.

La decisione in commento, pur sintetica, pare appropriata e corretta.

Di regola, infatti, la proprietà deve essere considerata come libera e priva di vincoli.

I soli vincoli che sono ipotizzabili sono tassativamente previsti dalla legge e devono essere pienamente compresi e accettati dalle parti.

A tal fine, l'art. 832 c.c. definisce la proprietà come un diritto pieno ed esclusivo, proprio a simboleggiare il fatto che il dominio su un bene costituisce di regola uno ius utendi ed abutendi della stessa, con facoltà di esclusione dei terzi dalla sua gestione.

Nel condominio, è noto, l'equilibrio tra parti private e parti comune è complesso e foriero di scontri tra proprietari e altri comunisti o tra questi e il condominio.

Nel presente caso - abbiamo visto - un condomino contesta il diritto di sopraelevazione esercitato da altri proprietari nel loro appartamento sito all'ultimo piano dello stabile.

Tale diritto è regolato dall'art. 1127 c.c., già citato nei paragrafi precedenti.

Compito del giudice, quindi, era tanto accertare se sussistesse una costruzione in sopraelevazione, quanto verificare l'opponibilità dei limiti alla sopraelevazione invocati dall'attore.

A parere di chi scrive il giudice ha correttamente valutato entrambi gli aspetti.

Ha valutato come le opere realizzate dai convenuti - per loro natura e struttura - fossero definibili come costruzioni in sopraelevazione e, successivamente, ha sancito la legittimità delle stesse, sulla base dell'insussistenza di qualsivoglia divieto.

Ben specifica nella decisione, infatti, come il divieto, al fine di essere valido ed efficace deve essere riportato in un regolamento condominiale contrattuale trascritto nei pubblici registri o, in alternativa, essere richiamato nell'atto di acquisto dell'immobile.

Nel caso in questione, il mancato rispetto di queste condizioni consentiva di esentare i proprietari da qualsiasi limite o vincolo alla sopraelevazione nel loro lastrico solare.

Petrelli, Natura e disciplina della nullità urbanistica dopo le Sezioni unite, in Riv. notar., 2019, fasc. 4, 671;

Trichillo, Breve analisi dei rapporti tra diritto di superficie ed edificio in condominio. Il diritto di sopraelevazione previsto dall'art. 1127 c.c., in Riv. notar., 2002, fasc. 5, 2002, 1129;

Valentino, La modifica di una parte comune si considera sempre sopraelevazione?, in Diritto & giustizia, 2020, fasc. 115, 7.