L'amministratore è responsabile per la mancata convocazione di alcuni condomini?

È compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore - elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro - trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge.

Alcuni condomini impugnavano il verbale di assemblea adottato senza la loro partecipazione in quanto non convocati dall'amministratore di condominio, poiché gli avvisi di convocazione per la data di riunione erano stati da questi spediti ad indirizzi errati determinando di conseguenza la mancata conoscenza della seduta in capo agli impugnanti.

Il Tribunale adìto per l'impugnazione dichiarava cessata la materia del contendere, essedo intervenuto nel frattempo l'annullamento in autotutela della delibera viziata, e condannava per il principio della c.d. soccombenza virtuale il condominio a pagare le spese di lite in favore dei condomini pretermessi.

Il condominio attivava successivamente un giudizio di responsabilità nei confronti dell'amministratore per il rimborso delle spese di lite pagate, sostenendo che questi con la sua negligenza avesse provocato l'impugnativa e la successiva condanna alle spese.

L'amministratore chiamava in causa la compagnia di assicurazione, chiedendo la manleva in caso di condanna.

Un amministratore di condominio nell'inviare alcune raccomandate di convocazione ai condomini per l'assemblea ometteva di indicare l'indirizzo giusto per due condomini determinando così la mancata partecipazione di costoro alla seduta.

Successivamente all'adozione della delibera, i condomini pretermessi impugnavano il verbale chiedendo al Tribunale di Modena di sancirne l'annullabilità. Nelle more del giudizio il condominio, previa adozione di altra delibera che annullava in autotutela quella impugnata, chiedeva al giudice di dichiarare la cessazione della materia del contendere. Il Tribunale, su impulso della parte istante, proseguiva il giudizio per il principio della c.d. soccombenza virtuale, sancendo che, in effetti, la delibera era da considerarsi annullabile, condannando il condominio al pagamento delle spese di lite in favore della controparte.

All'esito della condanna, il condominio decideva di azionare una causa per responsabilità professionale nei confronti dell'amministratore sostenendo che l'omessa convocazione dei condomini era da attribuire ad un errore di indirizzo con conseguente richiesta di rimborso delle spese legali pagate alla controparte.

L'amministratore si costituiva in giudizio e chiamava in causa la sua compagnia di assicurazione per farsi manlevare in caso di condanna.

Il Tribunale rigettava l'istanza di danni del condominio e lo condannava al pagamento delle spese legali in favore dell'amministratore e di quello della compagnia di assicurazioni.

Il giudice emiliano fonda la sua decisione di rigetto della domanda di risarcimento avanzata nei confronti dell'amministratore sul presupposto secondo cui deve essere esclusa la sussistenza di un nesso di causalità tra la condotta dell'amministratore ed il danno subito dal condominio.

Ed infatti, qualificando la domanda, il giudice ha ritenuto che l'azione promossa dal condominio fosse diretta a far valere la responsabilità dell'amministratore sotto il profilo dell'inadempimento contrattuale piuttosto che sotto quello della mancanza di diligenza imposta dagli artt. 1710 e 1176 c.c., poiché le contestazioni mosse verso l'amministratore riguardavano la irregolare convocazione di alcuni condomini all'assemblea.

In relazione, quindi, a tali circostanze andava valutata la sussistenza o meno dell'inadempimento e del nesso causale con il danno lamentato.

Al riguardo, detta ancora il giudicante, deve considerarsi come, se è l'amministratore, di regola, a dover procedere alla convocazione dell'assemblea, di contro l'art. 1136, comma 6, c.c. prescrive che “l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini (gli aventi diritto dopo la riformulazione intervenuta con la l. n. 220/2012) sono stati invitati alla riunione (sono stati regolarmente convocati)”, integrando la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione (Cass. civ.,sez. II, 22 febbraio 1995, n. 1980; Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1981, n. 4648).

Il rapporto che lega l'amministratore di condominio al condominio - come sappiamo - è fondato sul contratto di mandato che richiede sostanzialmente da parte dell'amministratore la diligenza nella sua esecuzione; ma il contratto di mandato, come qualsiasi altro contratto, richiede anche che le parti debbano essere adempienti alle loro obbligazioni.

Nel caso di specie, il giudice è stato chiamato a decidere su una presunta responsabilità professionale dell'amministratore di condominio per ipotetiche colpe di questi nel non aver convocato (indirizzo errato) alcuni condomini in vista dell'adunanza assembleare.

Trattasi di mancanza di diligenza o di inadempimento contrattuale?

Il decidente propende per la seconda tesi affermando che seppur l'amministratore ha errato nel non indicare l'indirizzo esatto dei condomini, il potere di controllare l'esatta convocazione di tutti i condomini spetta all'assemblea, e quindi al suo presidente, e non all'amministratore che ha il compito solamente di convocare.

Quindi, il controllo sulla regolarità formale della convocazione va fatta a valle e non a monte. In poche parole, se l'assemblea avesse esercitato tale sua prerogativa, la deliberazione non si sarebbe avuta e di conseguenza non ci sarebbe stata l'impugnativa del verbale con tutto quello che ne è conseguito.

Per lungo tempo, la dottrina e la giurisprudenza hanno dibattuto se il verbale di assemblea, adottato senza la prova che tutti condomini fossero stati convocati all'assemblea, era da ritenersi affetto da nullità o annullabilità, giungendo alla conclusione che era più opportuno propendere per l'annullabilità.

Trattandosi di lesione sicuramente meno grave della nullità, ma ugualmente meritevole di attenzione, la sentenza in commento ha offerto lo spunto per verificare su chi ricada la responsabilità per la mancata convocazione dei condomini all'assemblea.

L'art. 1136, comma 6, c.c. stabilisce che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, ivi compreso il condomino che ha promosso la causa.

L'assemblea, e quindi il suo presidente, verificano la regolarità delle convocazioni al fine di dichiarare la corretta costituzione dell'assemblea, per poi procedere, in caso di esito positivo, alla discussione, alla votazione ed all'adozione della delibera di volontà.

Non possiamo che essere d'accordo con il giudice del Tribunale di Modena: chi controlla la regolarità delle convocazioni è il presidente dell'assemblea e se questo controllo viene omesso con conseguente adozione di una delibera annullabile, la responsabilità non può ricadere sull'amministratore, ma sul presidente dell'assemblea e quindi sull'assemblea: praticamente sullo stesso condominio che, nel caso in esame, aveva azionato una causa di responsabilità professionale nei confronti dell'amministratore quando invece la colpa nell'adozione della delibera annullabile ricadeva proprio su di esso condominio.

Ecco che al presidente è affidato, di fatto, il compito di assicurare l'ordinato svolgimento della riunione attraverso un controllo corretto delle sue varie fasi. Si passa, quindi, dalla preliminare verifica della valida costituzione dell'organo deliberativo, anche tramite l'accertamento che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati, all'attività vera e propria di garante che assicura che il funzionamento dell'assemblea avvenga in modo non deviato.

Il ruolo di presidente dell'assemblea di condominio - che può inquadrarsi nell'ambito del contratto di mandato di cui agli artt. 1703 ss. c.c., nel senso che i condomini affidano un incarico al presidente con espresso riferimento allo svolgimento dell'assemblea - può comportare anche delle responsabilità come quella di natura civilistica in via contrattuale, ex art. 1218 c.c., per non aver controllato la corretta convocazione di tutti i condomini per l'adunanza.

Celeste, Omessa convocazione di un condomino: è davvero un vizio meno grave?, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 1, 26;

Rezzonico, Professione Amministratore di condominio, Le responsabilità del presidente di assemblea, in Dossier il Sole 24 Ore, ottobre 2020, 29.